Nuda proprietà e agevolazioni per l’acquisto della prima casa sono compatibili. Tuttavia attenzione alla residenza, un elemento molto importante.
Nuda proprietà e agevolazioni prima casa, cosa sono?
La nuda proprietà è un caso appunto di proprietà molto diffuso in cui si divide il proprietario dell’immobile da chi è il reale utilizzatore. Chi detiene la nuda proprietà è il reale possessore delle mura, senza abitarvi dentro. Quindi non utilizza il bene, a quello ci pensa l’usufruttuario (Art 981). Quest’ultimo può anche affittarlo, ma per venderlo ha bisogno dell’autorizzazione del nudo proprietario. Quando si compra la nuda proprietà di un immobile il valore del trasferimento è notevolmente ridotto.
Nuda proprietà e agevolazioni prima casa, le tasse da pagare
Le agevolazioni “prima casa” spettano, oltre che per l’acquisto della proprietà di case di abitazione ad eccezione di quelle di categoria catastale A1, A8 e A9, anche per gli atti traslativi o costitutivi della nuda proprietà, dell’usufrutto, dell’uso e dell’abitazione relativi alle stesse case. Le imposte da versare quando si compra con i benefici “prima casa” sono:
- se il venditore è un privato o un’impresa che vende in esenzione Iva
- imposta di registro proporzionale nella misura del 2% (anziché del 9%)
- imposta ipotecaria fissa di 50 euro
- e imposta catastale fissa di 50 euro
- se si acquista da un’impresa, con vendita soggetta a Iva
- Iva ridotta al 4%
- imposta di registro fissa di 200 euro
- imposta ipotecaria fissa di 200 euro
- e imposta catastale fissa di 200 euro
L’importanza della residenza del compratore
Per poter usufruire delle agevolazioni prima casa è necessario che l’acquirente:
- abbia o stabilisca la propria residenza, entro 18 mesi dall’acquisto, nel Comune in cui si trova l’immobile;
- dichiari, nell’atto di acquisto, di non essere titolare, nemmeno in comunione con il coniuge, dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del Comune in cui è situato l’immobile da acquistare;
- dichiari, nell’atto di acquisto, di non essere titolare, neppure per quote o in regime di comunione legale, su tutto il territorio nazionale, dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altro immobile acquistato, anche dal coniuge, usufruendo delle stesse agevolazioni “prima casa”. In caso contrario, è necessario vendere l’immobile posseduto entro un anno dalla data del nuovo acquisto.
Quindi se si vuole acquistare un immobile con la nuda proprietà, si possono avere le agevolazioni prima casa, ma solo se si riescono a soddisfare tutte le caratteristiche su elencate. Altrimenti l’immobile sarà acquistato senza alcun tipo di agevolazione.
