Cedolare seca e affitti brevi, il nuovo modello 730/2025 cambia in materia di cedolare secca e di locazioni brevi approvate nell’ultimo anno, ecco come.
Cedolare secca e affitti brevi, possono essere scelti insieme
La “cedolare secca” è un regime facoltativo, che si sostanzia nel pagamento di un’imposta sostitutiva dell’Irpef e delle addizionali (per la parte derivante dal reddito dell’immobile, pari al 21%). In più, per i contratti sotto cedolare secca non si pagano l’imposta di registro e l’imposta di bollo. Imposte che di solito sono dovute per registrazioni, risoluzioni e proroghe dei contratti di locazione. La cedolare secca non sostituisce l’imposta di registro per la cessione del contratto di locazione. Tuttavia nei contratti sottoposti a questo regime non viene applicato l’adeguamento Istat.
Mentre per affitti brevi si indicano quei contratti di locazione di immobili a uso abitativo, situati in Italia, di durata non superiore a 30 giorni. Inoltre i contratti sono stipulati da persone fisiche al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa. Il contribuente può applicare l’aliquota del 21% solo sul primo immobile dato in locazione. Invece per gli altri immobili scatta l’aumento al 26% come previsto dalla L.di bilancio 2024 (L.n°213/2023). Con tutta probabilità il contribuente indicherà la tassazione del 21% sugli immobili su cui riscuote redditi più elevati, mentre il 26% per tutti gli altri.
Cedolare secca e affitti brevi, le altre novità
La manovra però non ha portato solo questa come novità. Infatti occorre che gli immobili utilizzati per gli affitti brevi siano dotati di CIN. Si tratta di un codice univoco e identificativo per ogni immobile adibito a locazioni brevi. Il Codice permette di garantire il turista che quell’immobile preso in locazione rispetta tutte le norme urbanistiche ed è quindi censito all’interno della banca dati delle strutture ricettive (Bdsr). Sarà poi opera dei proprietari degli immobili richiedere il Cin e mantenere il buono stato dell’immobile oggetto di locazione. Il codice deve essere anche inserito negli annunci di locazione, altrimenti si rischiano delle multe fino a otto mila euro.
Pochi giorni fa l’Agenzia delle entrate ha approvato i nuovi modelli per la Dichiarazione dei redditi. Nella sezione I del quadro B del 730-2025 occorre inserire i dati dell’immobile e va barrata la casella di colonna 11 “Cedolare secca” inserendo il relativo codice. Sempre in riferimento alla Dichiarazione dei redditi, il c.78 specifica che con i provvedimenti del direttore dell’Agenzia delle Entrate di approvazione della modulistica per le dichiarazioni fiscali e per la certificazione unica devono essere individuate
le modalità di indicazione del CIN affitti brevi con obbligo da gennaio 2025. Tuttavia però la bozza del 730/2025 ancora non fa riferimento a questo, infatti si attende di capire come sarà recepita l’indicazione del CIN.
La base imponibile su cui calcolare le tasse
L’aliquota dell’imposta sostitutiva si applica sull’intero importo del canone indicato nel contratto. Se il contratto prevede, oltre al pagamento del canone di locazione, anche un corrispettivo per la fornitura di altri servizi, calcolato forfettariamente, la base imponibile della cedolare sarà costituita dall’intero importo corrisposto dal locatario.
Le spese per i servizi accessori non concorrono a formare il corrispettivo lordo solo quando:
- sono sostenute direttamente dal conduttore;
- sono ri-addebitate dal locatore al conduttore sulla base dei costi e dei consumi effettivamente sostenuti.
