Le spese condominiali sono uno dei punti di maggiore litigio tra proprietari e inquilini. Ma cosa succede quanto l’inquilino non le paga?
Spese condominiali, spettano per le parti comuni
Le spese condominiali sono quelle che devono essere pagate dai proprietari immobiliari per la gestione delle parti in comune. Parti che devono essere gestite dall’amministratore di condominio che controlla anche che tutti paghino le quote spettanti. Ai sensi dell’art. 1123 del codice civile, tutti i condomini devono pagare le spese condominiali, in base al valore del proprio immobile. Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell’intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità.
Tuttavia quando si dà un immobile in locazione il proprietario è sempre obbligato a versare il pagamento delle spese ordinarie e straordinarie. Anche se il più delle volte nei contratti di locazione, c’è l’accordo che il proprietario si occupi del pagamento delle spese straordinarie, come il rifacimento delle facciate. Mentre l’inquilino si occupa di quelle ordinarie, come ad esempio il pagamento delle pulizie delle scale, visto che è lui che si gode tale servizio.
Spese condominiali, cosa succede se l’inquilino non le paga?
La Signora R. ha concesso in locazione un appartamento con un normale contratto registrato presso l’Agenzia delle entrate. Nel contratto è espressamente scritto che il locatore adempie per le spese di condominio straordinarie, mentre il conduttore per quelle ordinarie. Non ci sono stati mai ritardi nei pagamenti del canone mensile di locazione. Tuttavia lo scorso mese, l’amministratore di condominio le ha mandato una raccomandata in cui indica che negli ultimi mesi le spese relative alle parti comuni non sono state versate. E quindi chiede alla Signora R di provvedere al pagamento di queste somme. La Signora R dopo essere andata su tutte le furie, ci chiede se è corretto che deve farsi carico lei di queste spese.
Partiamo dal principio che l’amministratore non può agire nei confronti dell’affittuario, ma solo nei confronti del proprietario. Tale principio è stato sancito dalla Corte di Cassazione, con la sentenza n. 10719/1993. Sarà, poi, quest’ultimo a rivalersi sul conduttore moroso, chiedendo, ad esempio, lo sfratto.
Il proprietario è sempre responsabile
La regola è che spetta sempre al proprietario pagare. Quindi è corretto che l’amministratore di condominio citi il proprietario dell’immobile per il pagamento delle spese condominiali. Quest’ultimo non può fare altro che pagarle. Anche le spese condominiali vanno in prescrizione, dopo:
- 5 anni, per le quote ordinarie;
- 10 anni, per quanto riguarda le quote straordinarie (cioè quelle da versare una tantum).
Questi termini, tuttavia, sono validi solo nel caso di azione legale da parte dell’amministratore nei confronti del proprietario. Il diritto di rivalsa del proprietario nei confronti del conduttore moroso, invece, si prescrive in 2 anni.
