La casa in locazione può essere oggetto di compravendita, rispettando alcuni consigli. Ma cosa succede all’inquilino in caso di vendita?
Casa in locazione, la comunicazione all’inquilino
Il codice civile definisce la locazione (art. 1571 c.c.) come il contratto con cui una parte, detta locatore, si obbliga a far godere all’altra parte, ossia al conduttore o locatario o inquilino, una cosa mobile o immobile per un dato tempo verso un determinato corrispettivo (il canone locatizio). Ma il locatore può decide di voler vendere il suo immobile, senza dover aspettare la scadenza contrattuale.
Tuttavia rimangono due obblighi in capo al locatore/venditore. Il primo è di informare sia l’inquilino che si vuole procedere alla vendita, sia il compratore della presenza dell’inquilino e del contratto di locazione presente. In ogni caso il locatore può esercitare la disdetta sei mesi prima dell’automatico rinnovo. Quindi l’inquilino dovrà semplicemente pagare al nuovo proprietario il canone di locazione. Dinnanzi al notaio per il rogito dovranno solo presentarsi il venditore e il compratore.
Casa in locazione, che cosa succede al contratto?
Il contratto di locazione rimane quindi preservato e valido fino a scadenza. Ma è meglio precisare che quanto fin qui detto vale solo per i contratti regolarmente registrati presso l’Agenzia delle entrate. Per i contratti “in nero”, invece, queste accortezze non ci sono. E quindi il nuovo proprietario non deve rispettare alcuna scadenza e decidere di mettere alla porta gli abitanti subito dopo la firma del rogito. Ma spesso potrebbe definirsi in una procedura di sfratto, che può comportare spese per il nuovo proprietario. Quindi prima di comprare casa locata è opportuno farsi dare una copia del contratto in modo da conoscere tutte le clausole.
Altro argomento che genera qualche perplessità è la prelazione. In linea di massima l’inquilino non ha diritto a nessuna prelazione in caso di vendita, anche se possono essere predisposti accordi differenti. Tuttavia il conduttore, venendo a conoscenza della volontà di vendita dell’immobile, può sempre fare una sua proposta di acquisto. Se la proposta viene accettata potrà comprare l’immobile. In un solo caso l’inquilino ha diritto di prelazione ed è quando la locazione è a uso commerciale. La prelazione non spetta invece in caso di locazione a uso abitativo.
Spese arretrate come si risolve la questione?
Se nel rapporto di locazione ci sono dei pagamenti non in regola, oppure le spese condominiali non sono versate, come ci si comporta? Ebbene il nuovo compratore non può pretendere nulla. Sarà il vecchio proprietario ad agire nei confronti dell’inquilino e chiedere, come giusto che sia, il pagamento delle mensilità non versate, attraverso il decreto ingiuntivo.
Stessa cosa anche quando l’amministratore di condominio si rende conto che non sono state pagate le spese condominiali. Qui in caso di compravendita l’amministratore rilascia la delibera che cristallizza la situazione debitoria, se presente, oppure attesta che tutti i versamenti sono stati regolarmente eseguiti. Quindi sarà sempre il vecchio proprietario, in caso di mancati pagamenti, ad agire sull’inquilino per le spese mancanti, almeno che non decida di accollarsele il nuovo proprietario, ma dietro un motivo espresso.
