Può purtroppo capitare di accumulare nel tempo dei debiti e di conseguenza il creditore può iniziare una procedura esecutiva su un immobile. La procedura esecutiva generalmente ha come obiettivo quello di ristorare il creditore e può quindi succedere, e in realtà succede quasi sempre, che la vendita del bene all’asta avvenga per un prezzo inferiore al valore del bene. Questo per il soggetto sottoposto a pignoramento può tramutarsi in un grave danno economico. Per evitare questo il decreto legislativo 149 del 2022 ha previsto la possibilità di vendita diretta del bene pignorato. Ecco come funziona.
Vendita di casa all’asta: richiedi la vendita diretta del bene pignorato
La vendita forzata di un bene è una procedura straordinaria a tutela di coloro che sono in possesso di un titolo esecutivo, può trattarsi di una sentenza oppure provvedimenti ed altri atti a cui la legge attribuisce efficacia esecutiva. Generalmente si provvede alla vendita all’asta con prezzo base fissato. Si deve precisare che quando un soggetto richiede tale tipologia di atto, ad esempio nel caso in cui una banca titolare di un contratto di mutuo con iscrizione di ipoteca su un immobile chieda la vendita, arrivato al momento dell’esecuzione forzata si tende a tutelare solo tali interessi. L’immobile non viene venduto tenendo in considerazione il suo valore, ma tenendo in considerazione il credito vantato. Questo anche perché la legge non ammette l’ingiusto arricchimento e di conseguenza, se anche dalla vendita dovessero emergere somme maggiori rispetto al credito vantato, le stesse dovrebbero comunque essere restituite al proprietario.
Naturalmente per il proprietario del bene sottoposto a ipoteca e venduto all’asta viene economicamente danneggiato da tale atteggiamento. Per evitare questa distorsione si è quindi provveduto a una modifica delle norme che disciplinano la vendita di un bene pignorato. In particolare il decreto legislativo 149 del 2022 prevede la possibilità per il debitore di richiedere con istanza, non oltre dieci giorni prima dell’udienza prevista dall’articolo 569 del c.p.c (udienza di comparizione), il provvedimento di autorizzazione alla vendita diretta del bene per un prezzo non inferiore al valore indicato nella relazione di stima.
Posticipato lo sgombero dell’immobile pignorato, ma in quali casi?
Non è questa l’unica novità, infatti vi sono importanti tutele per il debitore anche in relazione allo sgombero dell’immobile sul quale si procede all’esecuzione forzata. In primo luogo se il debitore/esecutato e il suo nucleo familiare non abitano nell’immobile oggetto di vendita forzata, deve sgomberarlo nel momento in cui è pronunciata l’ordinanza di autorizzazione alla vendita o sono autorizzate le operazioni di vendita. La stessa norma si applica nel caso in cui l’immobile sia occupato da altro soggetto che non abbia titolo per restarvi.
Nel caso in cui l’immobile sia invece abitato dall’esecutato e/o dal suo nucleo familiare lo sgombero può avvenire anche in un secondo momento, in particolare quello dell’aggiudicazione del bene, cioè quando c’è il decreto di trasferimento della proprietà del bene.
Limiti al posticipo dello sgombero del bene
Occorre però ricordare che lo sgombero non può essere posticipato nel caso in cui sia necessario al fine di consentire le attività degli ausiliari del giudice oppure nel caso in cui l’immobile debba essere visitato da potenziali acquirenti. Il giudice può disporre lo sgombero dell’immobile anche nel caso in cui il debitore abbia omesso la manutenzione dell’immobile o in violazione di altri obblighi.
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