Morte del proprietario dopo la firma del preliminare può succedere e non è nemmeno così infrequente come si pensa. Ma cosa succede quando avviene?
Morte del proprietario, cos’è il preliminare?
Il preliminare di vendita è un accordo tra le parti in cui si obbligato reciprocamente a concludere in un determinato tempo il contratto definitivo. Ciò vuol dire che entrambi hanno degli obblighi ai fini di procedere nel caso del settore immobiliare alla compravendita di una casa ad esempio. Inoltre il preliminare è la base per il contratto definitivo, quindi contiene tutte le “regole” per il passaggio definitivo di proprietà.
Il contratto preliminare di compravendita deve essere registrato entro 30 giorni dalla sottoscrizione. Per la registrazione sono dovute:
- l’imposta di registro di 200 euro, indipendentemente dal prezzo della compravendita;
- l’imposta di bollo, nella misura di 16 euro ogni 4 facciate e comunque ogni 100 righe.
Quando il preliminare prevede un pagamento, è dovuta, inoltre, l’imposta di registro proporzionale pari:
- allo 0,50% delle somme previste a titolo di caparra confirmatoria
- al 3% delle somme previste a titolo di acconto sul prezzo di vendita
Morte del proprietario, intervengono gli eredi?
Nel momento in cui il proprietario ha firmato un contratto preliminare, ma perde la vita, il contratto rimane comunque valido. Pertanto tutti i suoi beni passano gli eredi. I quali accettando l’eredità, accettano tutti i rapporti attivi e passivi che facevano capo al proprietario, compreso il contratto di compravendita. Quindi gli eredi, dopo aver fatto la regolare successione, dovranno procedere alla conclusione del contratto definitivo.
Anche perché il preliminare è a tutti gli effetti un contratto perfetto. Quindi il promittente venditore o il suo erede, se non adempiono a quanto scritto in preliminare devono rispondere alla responsabilità contrattuale. Per questo motivo spesso gli eredi, dopo la successione, provvedono alla vendita del bene nei confronti del compratore. E si dà esecuzione e conclusione della compravendita come se lo avesse fatto il proprietario iniziale del bene.
Cosa succedere se l’erede si rifiuta?
Se l’erede rifiuta l’eredità in toto, non ha nessun obbligo nei confronti del potenziale acquirente. Mentre se si oppone alla sola compravendita la situazione è diversa. Infatti il promittente acquirente può agire in giudizio ex art.2932 c.c. per ottenere l’esecuzione in forma specifica dell’obbligo per l’appunto di concludere il contratto definitivo. Oppure per richiedere il risarcimento per il mancato guadagno sempre per colpa del rifiuto. Quindi in sintesi, in caso di morte del proprietario venditore l’obbligo di stipulare il contratto definitivo si trasferisce in capo all’erede, che dovrà concludere il contratto definitivo.
