L’articolo 27, ultimo comma, della legge 392 del 1978 prevede la possibilità in caso di locazione di immobili per uso non abitativo di recedere dal contratto prima del termine stabilito per gravi motivi. La Corte di Cassazione ha però sottolineato in una recente pronuncia che la chiusura dell’attività non rientra tra i casi che consentono di recedere in anticipo in quanto trattasi di una scelta soggettiva se non ulteriormente motivata.
Il caso
La vicenda: la SocietàX aveva concesso alla società Y la locazione di immobili ad uso diverso da quello abitativo. Nel luglio 2012 il conduttore aveva comunicato la volontà di recedere dal contratto a causa della cessazione dell’attività in tali locali. Il locatore fin da subito con una missiva aveva contestato le modalità e l’efficacia con cui era stato esercitato il recesso invitando il conduttore ad adempiere alle obbligazioni derivanti dal contratto originariamente stipulato, ricevendo però un diniego in quanto il conduttore adduceva che aveva esperito il recesso in applicazione proprio dell’articolo 27 ultimo comma della legge 392 del 1978.
Testo: Indipendentemente dalle previsioni contrattuali il conduttore, qualora ricorrano gravi motivi, può recedere in qualsiasi momento dal contratto con preavviso di almeno sei mesi da comunicarsi con lettera raccomandata.
Il locatore con ricorso chiede la dichiarazione di illegittimità e inefficacia del recesso, il tacito rinnovo per ulteriori nove anni con adempimento delle obbligazioni fino alla scadenza naturale del contratto, quindi il pagamento dei canoni di locazione fino alla naturale scadenza del contratto di locazione. Il locatore aveva, infine, chiesto la somma di oltre 200 mila euro per riportare le unità immobiliari in buono stato locativo.
Tribunale 1° grado e appello: il recesso anticipato è giustificato dalla cessazione dell’attività
Il tribunale di primo grado dichiara illegittimo il recesso così come effettuato dal conduttore per il mancato rispetto del termine di preavviso previsto e per non conformità al disposto dell’articolo 27 già citato. Condanna quindi il conduttore al pagamento dei canoni fino a gennaio 2013. la sentenza viene impugnata dal locatore e in via incidentale dal conduttore. La Corte di Appello riconosce i motivi addotti dal conduttore come idonei a integrare le ipotesi previste dall’ultimo comma dell’articolo 27. Siccome però il conduttore non aveva rispettato il termine di preavviso di 6 mesi, condanna al pagamento dei canoni con interessi fino al mese di gennaio 2013.
Corte di Cassazione: non basta la cessazione dell’attività a giustificare il recesso dalla locazione
A questo punto il ricorso in Cassazione è proposto dal locatore che contesta il recesso il quale per consolidata giurisprudenza, ex articolo 27 ultimo comma legge 392/1978, deve essere collegato a fattori obiettivi e indipendenti dalla volontà del conduttore e non a valutazioni soggettive del conduttore. Inoltre nel ricorso il locatore sottolinea che spetta al conduttore provare le circostanze gravi che hanno indotto alla scelta di recedere. Circostanza secondo il locatore non provata con la semplice allegazione del conto economico dell’azienda. La Corte di Cassazione ha accolto il ricorso, ricorda che in base alla sentenza 12291 del 2014 le motivazioni che possono portare all’applicazione dell’articolo 27 ultimo comma devono essere:
- sopravvenute rispetto al contratto di locazione dell’immobile;
- estranee alla volontà del conduttore;
- imprevedibili;
- tali da rendere eccessivamente gravosa per il conduttore la continuazione dell’attività;
- l’onerosità non può risolversi in un’unilaterale valutazione effettuata dal conduttore in ordine alla convenienza del proseguire o meno l’attività.
La Corte sottolinea anche che tali ragioni devono essere esplicitate già nell’invio della raccomandata con cui si esercita il recesso anticipato in modo che il locatore abbia la possibilità di contestazione.
La Corte sottolinea che indicare nella raccomandata in modo succinto la decisione di recedere in seguito a cessazione dell’attività non integra i requisiti previsti dalla normativa in quanto impedisce la riconduzione a una ragione apprezzabile e idonea a giustificare il recesso anticipato e unilaterale. Inoltre la mera volontà di cessare l’attività è riconducibile a una libera scelta del conduttore e quindi non può giustificare il recesso anticipato.
