L’Agenzia delle Entrate con la circolare 23/E 2022 fornisce chiarimenti su molti dubbi interpretativi della materia, tra questi vi è il caso in cui un immobile sia utilizzato in modo promiscuo anche per esercizio di attività di impresa oppure quando la categoria catastale non coincide con l’effettivo uso dell’immobile. Ecco come sono regolamentati questi casi.
Interventi agevolabili su immobili ad uso promiscuo
L’articolo 9 lettera B dell’articolo 119 del decreto Rilancio ( decreto Legge 34/2020) prevede che siano agevolabili gli interventi di efficientamento energetico effettuati «dalle persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività di impresa, arti e professioni, su unità immobiliari, salvo quanto previsto al comma 10» In una precedente circolare, cioè la 24/E del 2020 l’Agenzia ha chiarito che la locuzione “al di fuori dell’esercizio di attività di impresa arti e professioni” implica che non siano agevolabili gli interventi su beni che possono essere considerati strumentali all’esercizio dell’attività di impresa come individuati dall’articolo 65 e 54 comma 2 del Tuir.
Diventa però essenziale verificare la strumentalità avendo come punto di riferimento la destinazione e l’effettiva utilizzazione dell’immobile indipendentemente dal rapporto giuridico che lega l’utilizzatore (proprietario, detentore, possessore all’immobile).
Di conseguenza risultano sicuramente esclusi dai benefici del Superbonus 110% gli immobili delle categorie catastali:
- A/10: uffici e studi privati;
- B: funzioni pubbliche;
- C: funzioni commerciali e pertinenze;
- D: funzioni industriali e commerciali speciali;
- E: funzioni di interesse collettivo.
Sono altresì esclusi dal beneficio del Superbonus 110% gli interventi su immobili strumentali per destinazione, ad esempio un’abitazione in categoria catastale A/2 adibita a studio professionale comunque non può fruire delle detrazioni previste per il bonus 110%.
Sorgono però dubbi quando gli immobili sono ad uso promiscuo, ad esempio nel caso in cui all’interno di un’abitazione che potrebbe fruire delle detrazioni è presente anche una stanza utilizzata come studio professionale. Con lo sviluppo dello smart working questa ipotesi non è per niente residuale, anzi costituisce una fattispecie molto comune.
Si può ottenere il Superbonus 110% per interventi su immobili ad uso promiscuo?
L’Agenzia delle Entrate in questo caso ribadisce che se l’immobile è utilizzato in modo promiscuo la detrazione spetta al 50%, come previsto dall’articolo 16 bis del Tuir che per estensione si applica anche a Superbonus, Sismabonus ed Ecobonus. L’Agenzia sottolinea che questa norma si applica anche in caso di Bed and Breakfast.
La riduzione al 50% non viene invece applicata nel caso in cui l’abitazione sia usata in modo promiscuo da imprenditore che svolge attività tipicamente in “cantieri” ad esempio l’imprenditore edile o imbianchino che fissa la sede amministrativa della propria attività presso l’abitazione, infatti si tratta soprattutto di una soluzione logistica e non di un vero uso promiscuo. In questo caso non vi è riduzione al 50% e si può usufruire delle detrazioni anche con cessione del credito o sconto in fattura al 100%
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