La conformità planimetrica è un elemento essenziale nelle compravendite? La risposta definitiva a questa domanda che capita spesso.
Conformità planimetrica, cos’è?
Nella compravendita immobiliare, il venditore deve provvedere a consegnare al notaio diversi documenti. Tra questi vi è: la visura catastale e la planimetria dell’immobile richiedibili presso l’ufficio catastale della provincia dove ha sede l’immobile. Ed anche i documenti urbanistici richiedibili presso il Comune dove ha sede l’immobile. Il titolo che ne ha stabilito la proprietà, da richiedere al Notaio o presso l’archivio notarile. Ed infine il certificato di attestazione di prestazione energetica, redatta da un ingegnere abilitato. Una buona attività di due diligence prevede proprio di controllare tutti i documenti relativi all’immobile in modo da procedere ad una vendita serena.
La conformità planimetrica o dichiarazione di conformità è un documento in cui il venditore attesta che quanto raprpesentato nella planimetria corrisponde al reale stato dell’immobile. Infatti, secondo quanto previsto dalla legge italiana, per vendere un appartamento è necessario che l’immobile sia dotato di conformità catastale. Ma attenzione è una dichiarazione del solo venditore, ma che nessuno in realtà in sede di atto controllerà. Dunque il notaio non è tenuto ad andare a vedere che esista la vera conformità.
L’assenza di conformità planimetrica può bloccare un mutuo?
Fermo restando l’obbligatorietà della conformità tale aspetto diventa più essenziale in caso di mutuo. Quando una persona di reca in banca per chiedere di poter iniziare una pratica di mutuo, gli vengono richiesti tutti di documenti dell’immobile insieme a quelli personali e reddituali. Una volta esaminati viene nominato un perito che visionerà l’immobile attraverso un sopralluogo.
Durante la visita il nominato prenderà atto della conformità e della corrispondenza tra la planimetria depositata in catasto ed il reale stato dei luoghi. Se ci sono delle modifiche, quindi delle difformità, la banca può decidere di non erogare il mutuo e di conseguenza il cliente non potrà comprare casa. Si ricorda che le difformità possono variare da un semplice abbattimento di parete per allargare una stanza, alla realizzazione di verande, l’apertura abusiva di punti luce, tanto per citarne alcune. Tutte le modifiche devono essere “sistemate” da un tecnico abilitato, un geometra o ingegnere o architetto che possa riportare la conformità.
Conformità planimetrica, cosa fare in presenza di una difformità catastale
Normalmente ci si affida a un tecnico abilitato per la redazione dell’attestato di conformità in cui si dichiara la corrispondenza tra i dati catastali e lo stato di fatto, togliendo così al venditore e al notaio la responsabilità della dichiarazione.
In presenza di planimetrica catastale difforme allo stato di fatto, occorre una variazione catastale con aggiornamento della planimetrica. Il tecnico potrà quindi “rimappare l’immobile” e fare tutta la procedura con l’agenzia delle entrate. Invece è diversa la situazione in cui la difformità deriva da una irregolarità urbanistica.
se la planimetria catastale corrisponde allo stato di fatto dei luoghi, si deve procedere alla sola regolarizzazione edilizia. Anche se non è detto che possa sempre farsi.
se la planimetria catastale non è conforme, si deve prima procedere alla regolarizzazione edilizia (se realizzabile) e successivamente alla variazione catastale per aggiornare la planimetria. E qui la procedura è più complessa, ma obbligatoria se si vuole vendere un immobile.
La verifica della legittimazione urbanistica
Sono le tre ipotesi che si possono verificare e che sono meriteveli di nota. La modifica della planimetria e quindi la difformità:
- è realizzata nel rispetto della normativa vigente all’epoca della sua costruzione con conformità al progetto approvato e alle eventuali varianti. Presenza della relativa concessione edilizia o permesso di costruire;
- l’immobile ha subito succesive modifiche in ottemperanza alle normative vigenti;
- è stato sanato con comprovata documentazione.
La sommatoria di tutti questi titoli rappresenta lo stato legittimo dell’immobile. Lo Stato legittimo non sostituisce il titolo abilitativo, ma attesta che nella costruzione del fabbricato sono state osservate le prescrizioni previste dai titoli abilitativi e che sono presenti eventualmente delle “tolleranze esecutive” che non costituiscono violazioni urbanistiche. E quindi che tutto in regola anche la sua planimetria.
La rilevanza fiscale della corretta dichiarazione
Dai lavori parlamentari riguardanti la conversione del decreto-legge 31 maggio 2010, n.78 emerge lo scopo di consentire l’aggiornamento della banca dati catastali e planimetrici. Inoltre è previsto che gli atti da trascrivere (come il caso della vendita immobiliare) debbano contenere, a pena di nullità, anche il riferimento alle planimetrie degli immobili e la dichiarazione della loro conformità allo stato di fatto.
Inoltre, anche al fine di consentire un più complesso allineamento delle banche dati ipotecarie e catastali, al momento della stipula di tutti gli atti relativi agli immobili, il notaio deve individuare l’esatta intestazione catastale e la sua conformità con le risultanze dei registri immobiliari.
Sotto il profilo fiscale è molto importante perché sui valori indicati nella visura si pagano tutte le tasse relative agli immobili. Ad esempio sulla rendita catastale si pagano gli oneri connessi all’acquisto, ma anche molte tasse come l’Imu sono connesse a questo valore.
Conformità planimetrica, serve a tutelare in compratore
In sede di rogito il Notaio trasferisce la proprietà dell’immobile dal venditore al compratore. Durante la lettura dell’atto precisa la responsabilità a carico del venditore se si dichiara la conformità, ma in realtà non c’è. Il compratore dal canto suo, di solito, ha già visto l’immobile quindi spesso si può rendere conto della regolarità. Ma è anche vero che il compratore ha tutto il diritto di controllare, tramite i tecnici, che tutto sia in regola e non ci sono difformità che possano rendere nullo l’atto.
Infatti è sempre più in uso l’allegare la fotocopia della planimetria, debitamente firmata dal venditore al rogito notarile. Il notaio ha l’obbligo di indicare tutti i titoli urbanistici e la storia dell’immobile, ma nulla vieta che il trasferimento si possa fare, anche se ci sono delle difformità planimetriche. Ma per tutelare tutte le parti è meglio che ci sia per evitare dei vizi che possano rendere nulla la compravendita, la regolarità planimetrica e di tutti i documenti connessi.
