Nella nostra rapida ma esaustiva guida andremo a vedere come funzionano le spese condominiali, nei casi di lavori straordinari. Chi paga nei casi di vendita, nello specifico? Lo scopriamo nei prossimi paragrafi.
Lavori straordinari in condominio: cosa sono
Innanzitutto, andiamo a vedere cosa si intende con lavori straordinari in un condominio.
Si tratta di quei lavori dedicati a riparare i piccoli danni causati dall’usura, da intemperie, da danni accidentali e, in generale, dalla deteriorabilità degli edifici. Per tali lavori l’amministratore non ha l’obbligo di indire un’assemblea condominiale per ottenere l’autorizzazione.
Vediamo, dunque, nel prossimo paragrafo come regolarsi.
Lavori condominiali straordinari, vediamo come regolarsi
A volte capita che in corrispondenza della vendita di un’unità immobiliare situata all’interno di un condominio insorgano problematiche tra chi vende e il suo acquirente in relazione al pagamento degli oneri condominiali, nello specifico per quanto concerne il pagamento delle spese straordinarie. Quindi, se l’assemblea condominiale prima della stipula dell’atto notarile, ha deliberato l’avvio di interventi edili che, per consistenza e particolarità, esulano dalle opere ordinarie, può sorgere spontaneo chiedersi chi paga i lavori straordinari in condominio in caso di vendita.
Possiamo dire che la suddivisione degli oneri condominiali tra il nuovo e il vecchio proprietario dell’unità immobiliare compravenduta avviene con regole diverse a seconda se si tratti delle quote mensili oppure delle spese dovute per le opere di manutenzione dell’edificio.
Quote mensili: chi paga?
Vediamo, invece come comportarsi in merito alle quote mensili.
Stando a quanto dispone l’articolo 63 delle disposizioni di attuazione del Codice civile colui che subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso ed anche a quello precedente. In più, chi cede diritti su unità immobiliari ha obbligo solidalmente con l’avente causa per i contributi maturati fino al momento in cui è trasmessa all’amministratore copia autentica del titolo che determina il trasferimento del diritto.
In sostanza, le quote mensili successive alla sottoscrizione dell’atto di compravendita devono essere sborsate dall’acquirente; mentre, quelle maturate nell’anno in cui il rogito è stato comunicato all’amministratore e nell’anno precedente sono a carico del venditore e dell’acquirente.
Lavori in condominio, chi paga?
Andiamo in ultimo, ma non ultimo, a vedere il fulcro della questione: ovvero chi paga in caso di vendita i lavori in condominio.
Per quanto riguarda le spese per lavori condominiali che siano stabilite prima della vendita, bisogna distinguere a seconda della natura degli interventi edilizi, tra manutenzione ordinaria e straordinaria.
Manutenzione ordinaria
Quando si parla di lavori inerenti alla manutenzione ordinaria, quindi alla conservazione o al godimento delle parti comuni dell’edificio o alla prestazione di servizi nell’interesse comune ovvero ad impedire o riparare un deterioramento, l’obbligazione va a presentarsi al compimento dell’intervento, ritenuto necessario dall’amministratore, quindi, in coincidenza con il compimento effettivo dell’attività gestionale.
La spesa, quindi, grava sul soggetto che riveste la qualità di condomino nel momento in cui le riparazioni avvengono.
Manutenzione straordinaria
Quando si tratta, invece, di opere di manutenzione straordinaria, la deliberazione dell’assemblea, chiamata a determinare quantità, qualità e costi dell’intervento, prende valore costitutivo della relativa obbligazione in capo a ciascun condomino.
In pratica, i lavori straordinari devono essere pagati da chi era proprietario dell’unità immobiliare nel momento della libera della loro esecuzione, quindi non assume rilievo il momento in cui le opere vengono effettivamente realizzate.
Quindi, possiamo dire che se l’atto di compravendita è sottoscritto dopo l’approvazione della delibera di esecuzione degli interventi edili, le spese condominiali per i lavori straordinari sulle parti comuni va a pesare sul venditore, anche se i lavori sono stati, in tutto o in parte, effettuati in epoca successiva alla vendita.
Questo, dunque è quanto di più utile e necessario vi fosse da sapere in merito alla questione.
