Come si applica la cedolare secca con aliquota fissa del 21% per gli affitti degli immobili? E quando si può applicare la percentuale più bassa del 10%? Una prima regola generale impone che la cedolare secca possa essere applicata solo al di fuori del perimetro delle attività economiche. La scelta dell’opzione della cedolare secca consente di sostituire l’Irpef, le addizionali e le imposte di bollo e di registro.
Quando si può optare per il regime di cedolare secca?
Si può optare per la cedolare secca solo per gli immobili destinati a utilizzo abitativo con contratti a:
- canone libero;
- canone concordato agevolato;
- equo canone;
- contratti transitori;
- locazioni agevolate sui fabbricati situati in Abruzzo;
- se si loca solo parzialmente una casa principale;
- nei casi di locazione breve per utilizzi abitativi o turistici;
- ai contratti sulle unità immobiliari di immobili di categoria C 1, con superfici entro i 600 mq e pertinenze inerenti, locate congiuntamente. Questo vantaggio è riservato solo ai contratti stipulati nel 2019.
Quando sul contratto di locazione non può essere applicata la cedolare secca?
Nell’ultimo caso del precedente paragrafo, la scelta della cedolare secca non può essere effettuata nel caso in cui, al giorno 15 ottobre 2018, risultava vigente un contratto non scaduto tra i medesimi soggetti e sulla medesima unità abitativa. Al contrario, si può optare per la cedolare secca nel caso in cui il precedente contratto di locazione era giunto a naturale scadenza nel corso del 2019. Pertanto, nel caso in cui il contratto di locazione fosse stato prorogato o stipulato nel corso del 2019, si può optare per la cedolare secca rispettivamente alla proroga o in sede di registrazione annuale.
Cedolare secca, le ultime novità normative
Tra le ultime novità normative della cedolare secca rientra anche la scelta dell’opzione nei casi in cui l’inquilino sia un condominio e l’unità abitativa fosse locata al portiere. In tal caso, il portiere non è ricompreso tra i soggetti che possono esercitare una professione o un’attività di impresa o di arti. A tale conclusione è arrivata l’Agenzia delle entrata con la risposta all’Interpello numero 790 del 2021. In linea generale, è necessario che sia il locatore dell’immobile e il conduttore dell’unità abitativa non esercitino un’attività di lavoro autonomo o di impresa. Sono invece discordanti i pareri della giurisprudenza di merito sulla questione della locazione dell’unità abitativa a favore dei propri collaboratori e dei dipendenti di chi svolge un’attività di impresa.
Come si esercita la scelta della cedolare secca?
Ai fini dell’applicazione della cedolare secca, è necessario che il locatore comunichi l’opzione al conduttore. La comunicazione si concretizza nel metterlo al corrente della rinuncia degli aggiornamenti del canone di affitto (e della variazione degli indici dell’Istat) a favore della tassa piatta. Tra gli ultimi chiarimenti normativi, l’Agenzia delle entrate con l’Interpello numero 165 del 2021 ha stabilito che la scelta della cedolare secca resta efficace anche se si tratta dei contratti a canone concordato. Per queste tipologie di contratti può essere prevista la riduzione del 10% come misura agevolativa del periodo di emergenza sanitaria. Si può cautamente sostenere che questa regola viga anche negli altri casi di riduzione del canone nell’ottica di agevolare i conduttori delle unità abitative rispetto agli aumenti dei canoni di locazione.
Quando si effettua la scelta della cedolare secca?
Qual è il momento in cui si fa la scelta dell’opzione della cedolare secca? Normalmente all’atto della registrazione del contratto di affitto. Rimangono tuttavia da effettuare l’obbligo di rinnovo della cedolare secca se si proroga il contratto o la scelta di revoca alla fine di ogni annualità. Tuttavia, se non si comunica la proroga del contratto con l’opzione, non avviene la decadenza della cedolare secca nel caso in cui il locatore mantiene un condotta coerente con la volontà di proseguire con l’opzione stessa. Inoltre, se si comunica tardivamente la scelta è prevista una sanzione di 50 euro se la comunicazione avviene entro i 30 giorni successivi alla scadenza; di 100 euro per comunicazioni avvenute oltre questo termine.
Qual è la base imponibile della cedolare secca?
Per determinare la base imponibile ai fini dell’applicazione della cedolare secca, è necessario prendere:
- il totale del canone di affitto annuo come da contratto;
- non procedere con abbattimenti;
- applicare l’aliquota fissa del 21% valida per tutte le tipologie di contratto di locazione, sia a canone libero che affitti brevi.
Per i contratti di affitto brevi, di durata inferiore ai 30 giorni, la cedolare secca si applica direttamente nella dichiarazione dei redditi.
Cedolare secca, quando l’aliquota del 21% si riduce al 10%?
L’aliquota del 21% della cedolare secca si riduce al 10% se il contratto di affitto riguarda il canone concordato stipulato tra organizzazioni di proprietà edilizia e fruitori. Tale beneficio è applicato ai contratti abitativi:
- dove c’è poca disponibilità di immobili;
- nei comuni capoluogo di provincia;
- dove c’è alta tensione abitativa (l’individuazione di queste aree è fatta dal Cipe).
Quali altri contratti di affitto hanno la percentuale del 10% di cedolare secca?
L’aliquota del 10% di cedolare secca è applicata anche per i contratti di locazione a canone concordato non assistiti. La riduzione dell’aliquota opera, però, solo nel caso in cui sia stata ottenuta la relativa attestazione da parte delle organizzazioni aderenti all’accordo.
