Acquistare casa è il sogno di tanti italiani, ma ad essa sono collegati diversi oneri, non si tratta semplicemente di affrontare le spese per l’immobile, ma tutta una serie di oneri fiscali che vanno ad aumentare molto gli importi. Tra quelli particolarmente onerosi vi è l’imposta di registro. Questa può dare luogo a diverse situazioni dal punto di vista economico, ma soprattutto può essere calcolata partendo da due basi distinte, cioè il prezzo di vendita dell’immobile, oppure con il “metodo prezzo-valore“. Vedremo ora quali vantaggi può portare l’applicazione di questo metodo.
L’imposta di registro e i metodi di calcolo
L’imposta di registro è fissa, cioè 200 euro se si acquista l’immobile con regime IVA. Nel caso in cui la casa venga acquistata senza Iva, ipotesi prevalente (vedremo in seguito quando si può acquistare con Iva) l’imposta di registro è al 9% se l’acquisto avviene senza i benefici della prima casa e con imposta di registro al 2% se si tratta di acquisto di prima casa. In nessuno dei due casi l’imposta di registro può avere valore inferiore a 1.000 euro.
La base imponibile dell’imposta di registro può essere calcolata avendo come riferimento il prezzo dichiarato della vendita. In alternativa l’acquirente può scegliere, e deve rendere nota tale scelta al notaio, di calcolare l’imposta di registro avendo come riferimento per la base imponibile il risultato di una semplice operazione matematica, cioè il metodo “prezzo-valore”.
In questo caso si parte dal valore della rendita catastale, la stessa viene moltiplicata per 1,05. Tale risultato deve quindi essere moltiplicato per il coefficiente 120. Si ottiene quindi una base imponibile generalmente più bassa rispetto al prezzo di vendita. La formula è: (rendita catastale x 1,05) x 120.
Perché scegliere il “metodo prezzo-valore”? Vantaggi
La scelta di questo metodo comporta diversi vantaggi, infatti trattandosi di un sistema di calcolo che prende il via da una rendita determinata con le leggi previste nel settore e quindi verificata, successivamente non sono più effettuati controlli dall’Agenzia delle Entrate. Infatti quando la base imponibile è determinata con il prezzo di vendita l’Agenzia delel Entrate può effettuare successivi controlli volti a determinare se il prezzo dichiarato appare consono oppure le parti hanno indicato un prezzo inferiore con l’obiettivo di pagare minori imposte. L’Agenzia delle Entrate in questo caso non esegue neanche i controlli relativi all’Irpef.
Per chi sceglie di determinare l’imposta di registro scegliendo come base imponibile il metodo prezzo-valore vi è un ulteriore vantaggio, infatti la legge prevede una riduzione del 30% dell’onorario del notaio.
Quando può essere applicato il metodo “prezzo-valore”?
Il metodo prezzo valore per determinare l’imposta di registro al momento dell’acquisto della casa non può essere sempre applicato. L’acquirente può sceglierlo in caso di:
- acquisto di un fabbricato ad uso abitativo (anche senza i requisiti per la prima casa);
- l’acquisto viene effettuato da un privato (quindi da soggetto che non agisce nell’esercizio di un’attività commerciale, artistica o professionale);
- l’acquirente richieda espressamente al notaio l’applicazione del sistema prezzo-valore;
- sia comunque correttamente indicato l’effettivo prezzo della cessione dell’immobile.
Tali condizioni devono essere tutte presenti.
Il sistema prezzo-valore si può applicare anche all’acquisto di pertinenze e ciò anche nel caso in cui la pertinenza sia acquistata con atto separato. In questo caso è importante che la pertinenza abbia una rendita catastale propria e che nell’acquisto risulti il vincolo pertinenziale.
La scelta tra il metodo da applicare deve essere fatta considerando le varie ipotesi e facendosi aiutare da professionisti, infatti le modifiche che molto probabilmente saranno effettuate nei prossimi mesi al catasto, potrebbero generare un aumento delle rendite catastali e di conseguenza potrebbero aumentare i futuri importi da versare come imposta di registro per l’acquisto di un’abitazione.
Per capire cosa potrebbe cambiare con l’applicazione delle nuove regole, leggi l’articolo: Riforma del catasto: via libera alle nuove regole su adeguamento rendite
Ricordiamo, infine che l’imposta di registro è solo uno degli oneri, infatti devono essere versate l’imposta ipotecaria e catastale, imposta di bollo e oneri catastali vari.
E’ possibile trovare tutte le informazioni necessarie per l’acquisto della casa nella Guida per l’acquisto della casa
