Sicuramente non è raro che tra inquilino e proprietario della casa oggetto del contratto di affitto escano fuori contenziosi. Uno dei più comuni è senza dubbio il caso di infiltrazioni d’acqua nell’abitazione. Con l’inquilino che lamenta la scarsa manutenzione dell’edificio e con il proprietario che lamenta la scarsa attenzione alla casa da parte dell’inquilino. In materia di contratti di affitto i problemi che possono insorgere sono davvero molteplici. La presenza di acqua in casa non è certo una cosa positiva, ma su chi ricade la responsabilità risarcitoria? Una domanda lecita su cui occorre dare risposta basandoci sulle leggi vigenti e sulla normativa di riferimento.
Acqua in casa, di chi è la colpa tra proprietario e inquilino nei contratti di affitto?
L’inquilino è colui che prende una casa in locazione versando un canone periodico. Il proprietario è il padrone di casa, quello che incassa il canone. Sono le due parti del contrato di locazione, e che spesso finiscono in contenziosi e litigi, anche nel momento in cui la casa oggetto del contratto presenta problematiche relative alle infiltrazioni di acqua. Che siano semplici tracce di muffa o gocciolamenti veri e propri, fa poca differenza. L’acqua è una “brutta bestia”. Solo idraulici e tecnici sanno di cosa parliamo. Perché capire da dove l’acqua si infiltra è quanto di più difficile esista. Così come è difficile capire la causa scatenante l’infiltrazione. E come si legge sul sito “laleggepertutti.it”, vivere in una casa umida è un bel problema per chi la abita, ma lo è anche per il proprietario di casa, che prima o poi dovrà risolvere l’arcano.
Un tipico esempio di contenzioso nel contratto di affitto
La casa umida, con macchie di muffa o con gocciolamenti è una delle tipiche situazioni che portano proprietario della casa ed inquilino, a litigare. Certo, non è l’unico motivo, ma questo è senza dubbio uno di quelli più frequenti. Le normative vigenti prevedono regole ferree riguardo agli oneri in capo ad entrambe le parti in relazione a manutenzione straordinaria, ordinaria e così vie per l’immobile.
Per le infiltrazioni, i genere l’inquilino si lamenta della scarsa manutenzione a carico del proprietario. Quest’ultimo dal suo canto accusa l’inquilino di non aver provveduto a segnalazioni tempestive di problemi, o ad aver rotto qualcosa in casa per negligenza. Il testo a cui attenersi in questi contenziosi è sempre il Codice Civile. Inoltre, il pro forma di queste evidenze viene implementato da diverse pronunce e sentenze dei Giudici di diversi Tribunali chiamati ad intervenire per dirimere queste controversie. Contenziosi che diventano più complicati se la casa in affitto oltre a inquilino e proprietario ha in mezzo il condominio. Con l’inquilino che per legge ha diritto al risarcimento dei danni da parte del proprietario, che a sua volta, come si legge sul già citato sito, a rivalersi sul condominio.
Cosa deve fare il padrone di casa di un immobile in cui si verificano infiltrazioni d’acqua
È il Codice Civile a stabilire le regole nel rapporto contrattualizzato tra proprietario di casa e relativo inquilino. Nel dettaglio parliamo dell’articolo n° 1585 del Codice Civile che cita letteralmente che “il locatore è tenuto a garantire il conduttore dalle molestie che diminuiscono l’uso o il godimento della cosa”. Come dire, se qualcosa non funziona in casa e questo comporta un vizio nel pieno godimento della casa da parte dell’inquilino, quest’ultimo ha il diritto di agire nei confronti del proprietario di casa. E le infiltrazioni di acqua rientrano in pieno in quegli eventi che portano l’inquilino a non godere in pieno della possibilità di utilizzare l’immobile. Vien meno il godimento generale del bene preso in affitto e messo sotto contratto.
Perché in alcuni casi anche il condominio è responsabile?
Sempre il Codice Civile, ma stavolta all’articolo n° 2051, tira dentro il condominio come responsabile di eventuali vizi nel pieno godimento di un determinato bene da parte dell’inquilino.
Sul condominio ricade l’obbligo di manutenzione delle parti comuni delle case, dai tetti alle grondaie, dai pluviali alle tubature, come da elenco allegato all’articolo n° 1117 sempre del Codice Civile. Certo, tirare dentro il condominio è una facoltà del proprietario di casa. E per le infiltrazioni di acqua, per i motivi prima citati, è piuttosto complicato trovare al 100% la causa. Che sia il proprietario o il condominio, le prove devono essere certe.
Le infiltrazioni sono difficilmente provabili al 100%
Ma in questo caso, un condominio che viene tirato dentro in materia di controversie tra inquilino e proprietario per infiltrazioni di acqua, deve essere capace di dimostrare che le accuse non sono fondate. Deve dimostrare in pratica che le infiltrazioni non dipendono dalla scarsa manutenzione delle parti comuni di un edificio. La situazione è piuttosto complicata perché se si appura che l’infiltrazione provenga da una parte comune dell’immobile, come il tetto, allora è giusto tirare dentro il condominio. Ma se l’infiltrazione parte da un terrazzo di una casa privata, anche se in condominio, l’onere è in pieno del proprietario immobiliare.
Cosa deve fare l’inquilino per ottenere un risarcimento
Ricapitolando, se la casa diventa malsana, oppure se una parte di essa non è utilizzabile rispetto al contratto iniziale, l’inquilino può agire. Chi prende in affitto un appartamento danneggiato dalla presenza di infiltrazioni può chiedere il risarcimento dei danni direttamente contro il responsabile delle infiltrazioni o al proprietario di casa. Nel primo caso si può chiedere il danno all’inquilino del piano superiore per esempio o al condominio se l’infiltrazione proviene da una parte comune dell’edificio. Nel secondo può chiedere i danni al proprietario. In entrambi i casi oltre al risarcimento si deve pretendere la rimozione della problematica.
