Flipping immobiliare come far soldi con l’acquisto e la vendita immobiliare, ecco cos’è e come funziona le nuova moda sugli immobili.
Flipping immobiliare cos’è?
Gli immobili sono la croce e delizia di molte persone, soprattutto nel mondo occidentale. Il mattone è sempre uno degli investimenti più fatti, anche in tempi di crisi, è sempre qualcosa che fa gola a tutti. Da sempre si è inventato di tutto, come il leasing immobiliare, e adesso è arrivato la nuova moda. Si chiama flipping immobiliare ed è la moda che sta spopolando in America. Ma qui in Italia trova qualche difficoltà, me cerchiamo di capire il perché!
Intanto chiariamo subito che il flipping è un termine usato per descrivere l’acquisto di un bene che genera entrate e la sua rapida rivendita a scopo di lucro. All’interno del settore immobiliare, il termine è utilizzato dagli investitori per descrivere una semplice tecnica: l’acquisto, la sistemazione e la vendita di un bene, il tutto a scopo di lucro.
I passaggi principali del flipping immobiliare
Il primo passo per il flipping immobiliare è quello di trovare un immobile e di acquistarlo ad un prezzo vantaggioso. L’immobile può essere acquistato anche attraverso un’asta fisica o telematica, non ci sono divieti in merito. Attenzione a non improvvisarsi investitori, perché occorre conoscere bene il mercato immobiliare e quelle che sono le tendenze del momento. Ad esempio oggi gli immobili più ricercati sono quelli che hanno dello spazio esterno, come un giardino o un terrazzo. Un’esigenza particolarmente emersa a seguito del Covid-19.
Il secondo passo è che chi lo acquista poi si occupa di fare delle ristrutturazioni, delle sistemazioni che rendono l’immobile più appetibile sul mercato. Attenzione a questa fase perché occorre cercare di limitare le spese, altrimenti si rischia di perdersi il margine di profitto. Pertanto un accurato preventivo permette di evitare di trasformare il flipping in una piena delusione.
Inoltre il terzo passo è quello di rivendere il bene sul mercato, ottenendo un margine di guadagno tra il costo di acquisto ed il prezzo di rivendita ad un terzo. Pertanto scegliere il bene da acquistare è molto importante, anche nella logica della rivendita. Deve essere un luogo attrattivo, magari per il suo centro storico, la cultura, la presenza di università, poli di interesse o grandi città.
Il problema della plusvalenza
Una volta comprata e sistemato l’immobile questo va messo sul mercato. Si cerca così il potenziale acquirente, e si procede alla vendita. Non c’è nessun problema se l’acquirente dovesse fare un mutuo per far suo il bene. Comunque sia, una volta venduta la casa e chiaro che si ottiene un compenso. Tuttavia su questo importo viene calcolata e sottratta una percentuale di tasse. Infatti la rivendita dell’immobile fa realizzare una plusvalenza per cui la tassazione si applica anche agli investimenti immobiliari.
Dunque se l’immobile è rivenduto ad un prezzo più alto rispetto all’acquisto entro i cinque anni, la tassazione sarebbe del 26%, ma in caso di vendita, non correlata alla propria attività si può richiedere l’applicazione dell’aliquota sostitutiva del 20%. Anche questa somma deve essere considerata per valutare la convenienza dell’immobile da scegliere per il flipping immobiliare.
Le tasse da applicare sul flipping immobiliare
Il reddito tassabile deriva dalla plusvalenza per cessioni di immobili rientra nella categoria dei redditi diversi e può essere soggetto a due differenti tipi di tassazione. La scelta deriva dal contribuente, sempre su consiglio del proprio consulente, e anche questa è a carico dell’investitore immobiliare.
Tuttavia se si opta per la tassazione ordinaria Irpef, il contribuente deve fare solo una cosa. Dunque in sede di dichiarazione dei redditi si cumula la plusvalenza ottenuta dalla vendita dell’immobile con il suo reddito complessivo. Questo valore comprende anche i redditi che derivano da pensione o da reddito di lavoro.
Pertanto con questa tassazione si provvederà a un unico calcolo dell’IRPEF da pagare all’agenzia delle entrate, sulla base delle aliquote stabilite per ogni scaglione di appartenenza del proprio reddito complessivo. Ma maggiorato della plusvalenza percepita.
Invece se si sceglie la tassazione separata in sede di atto notarile sarà il notaio stesso che fungerà da sostituto d’imposta e incasserà l’imposta derivante dalla plusvalenza per la vendita dell’immobile, per poi andarla a versare all’Erario per conto del contribuente. In questo caso, il valore della plusvalenza non deve essere dichiarato in sede di dichiarazione dei redditi. Ma si applicherà la percentuale del 26%. Dunque valutare bene anche tutte le consulenze che devono essere pagate, le spese sostenute per l’acquisto, la ristrutturazione e calcolare che alla fine si ottenga un profitto, così come prevede il flipping immobiliare.
