Comprare casa per affittarla, è uno dei modi su cui ancora alcune persone investono nel settore immobiliare, ecco alcune dritte.
Comprare casa per affittarla, come scegliere l’immobile
Gli italiani amano acquistare immobili, più del 60% cercano di avere la propria casa. Anche se quest’anno sono stati erogati dei fondi dedicati agli under 36, proprio per la realizzazione di questo sogno. Ma accanto a chi vuole casa per andare a vivere e creare una famiglia, c’è chi dalla casa vuole solo ottenere un profitto.
E’ il caso di compra casa per affittarla, e quindi “metterla a reddito” al fine di ottenere un guadagno dal proprio investimento. Ma prima di tutto occorre scegliere l’immobile giusto tra quelli offerti dal mercato. Ecco alcune caratteristiche da valutare:
- il luogo in cui si trova;
- l’inquilino a cui è rivolto;
- la regolarità urbanistica e di stato legittimo;
- le dimensioni.
Il luogo è molto importante per capire che tipo di contatto di locazione intende fare il proprietario/investitore. Se il proprietario vuole affittare a uso turistico, deve scegliere un immobile in zone turistiche con la vicinanza di mezzi di trasporto, attrazioni o centri storici. Ma andiamo ad analizzare i vari punti con ordine.
Quando conviene comprare casa per affittarla
Molti investitori immobiliari decidono di farlo in zone o luoghi in cui vi sono alcune caratteristiche che attraggono potenziali inquilini. Ad esempio possiamo elencare, la presenza di:
- attrazioni turistica;
- grandi aziende;
- atenei universitari.
Si tratta di poli di interesse differenti, ma che nei prossimi la domanda di locazione immobiliare è sempre abbastanza forte. Tuttavia prevedono anche di scegliere degli immobili che hanno caratteristiche differenti. Ad esempio nei luoghi di attrazione turistica, si tratta di contratti di locazione a breve, spesso meno dei 30 giorni. Dunque si tratta di case arredata, di piccole dimensioni, che i turisti cercano per godere dei giorni di vacanza, come succede lungo le coste italiane o sulle alpi o appennini. Ma anche luoghi di attrazione turistica diversa, come le terme, i centri culturali, storici o siti di interesse religioso.
Mentre dove ci sono le grandi imprese il bisogno immobiliare degli inquilini è spesso diverso. Qui a volte i lavoratori si spostano proprio per esigenze lavorative, e dopo essersi stabili, portano con se le famiglie. Il tipo di contratto e di inquilino sono nettamente differenti, perché occorrono case più grandi idonee ad accogliere interi nuclei familiari.
Infine gli immobili vicino ad atenei universitari, sono più che altro contratti di locazione in cui gli inquilini sono studenti. Quindi servono delle case accoglienti, divise per stanze arredata (circa 14/16mq) in cui vi sia una sala in comune, cucina e servizi. Qui i contratti sono spesso annuali legati al corso di studio del singolo studente. Per ogni tipo di locazione, la legge n.392 del 1978, offre delle caratteristiche di tipicità.
Quanto conviene spendere per l’acquisto
Per fare un giusto investimento occorre ottenere una redditività minima del 5% lordo annuale. Il calcolo è abbastanza semplice. Basta prendere il canone medio di affitto della zona in cui è ubicato l’immobile oggetto di interesse, ad esempio 600 euro al mese.
Moltiplicare il canone annuo per le dodici mensilità 600 euro x 12 mesi = 7.200 euro all’anno lordi a cui occorre togliere le tasse per la locazione stessa, come l’Irpef o la cedolare secca. Per calcolare la redditività del 5%, occorre applicare questa formula:
(Canone annuo x 100)/5 ovvero = 144.000 euro che è l’investimento massimo da fare in base al canone che si può ottenere. Tale somma deve contenere anche le spese relative all’atto di acquisto, l’imposta di registro, ipotecarie, catastali ed interessi di mutuo, se l’acquirente ne ha di bisogno.
Il problema delle ristrutturazioni
Attenzione anche alle ristrutturazioni perché se si compra un immobile che necessita di grossi interventi come gli impianti, la sostituzione di infissi, il rifacimento di mura portanti, il valore dell’immobile potrebbe scendere. Infine verificare sempre che l’immobile sia in regola sia dal punto di vista dell’urbanistica che legale. Per tutti questi motivi a volte vengono anche considerata la possibilità di comprare immobili all’asta.
Anche perché la mancanza di regolarità in uno o più punti può essere motivo di:
- Risoluzione contrattuale
- Rischio per la sicurezza delle persone
- Risarcimento danni
Quando decidi di comprare casa per affittarla prima di pretendere buoni inquilini è meglio chiedere a se stessi di essere un investitore onesto, serio e dalla parte delle persone. Ne godrà con il tempo oltre che il reddito anche l’anima.
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