Investire comprando case all’asta potrebbe essere ancora un modo di guadagnare sugli immobili. Una panoramica tra i possibili vantaggi
Investire comprando case all’asta, alcune considerazioni
Comprare casa all’asta è un modo molto originale di diventare proprietari di un immobile. Tuttavia si parla delle aste giudiziarie che permettono al potenziale acquirente un risparmio assicurato sul prezzo di acquisto. Una percentuale di guadagno che può arrivare anche al 30% sul valore pieno del bene.
Dunque è bene precisare che un’asta giudiziaria è una particolare attività processuale che si tiene presso l’ufficio aste giudiziarie nelle sedi dei tribunali delle varie città dove sono ubicati gli immobili. Attraverso il giudice dell’esecuzione immobiliare o di un fallimento, si dispone la vendita forzata di uno o più immobili del fallito o dell’esecutato. Lo scopo è quello di ottenere una liquidità con la quale saranno soddisfatti, in tutto o in parte, i creditori intervenuti nel processo. Il processo di esecuzione è regolato dagli articoli dal 474 al 631 del codice di procedura civile.
Investire comprando casa all’asta, ecco quando conviene
Comprare alle aste giudiziarie è conveniente fino a quando permette di prendere un immobile ad un prezzo decisamente ribassato e di rivenderlo al suo valore di mercato. Anche se non è sempre così semplice. Questo perché a volte può capitare che l’immobile in oggetto ha bisogno di alcuni lavori di manutenzione. In questo caso è sempre meglio fare un rapporto tra le condizioni reali dell’immobile e le spese sostenute per il suo ripristino.
Tuttavia la possibilità di rivendere al prezzo di mercato potrebbe appunto garantire un guadagno sulla stessa operazione. Ma non è sempre detto, perché un forte ribasso del prezzo potrebbe essere dovuto a problemi che gravano sull’immobile. Ad esempio debiti pendenti con il condominio o con l’Agenzia delle entrate oppure inquilini che non vogliono andarsene, per cui poi seguono degli altri atti da eseguire. Quindi anche questo è un aspetto da valutare bene prima di avanzare delle offerte.
I quattro passi da fare prima di partecipare all’asta
Per non incorrere in spiacevoli svantaggi o superiori costi, possiamo indicare alcuni passi da fare prima di partecipare ad un’asta giudiziaria. Possiamo riassumere tutto in quattro utili step:
- Leggere l’annuncio. Esistono molti siti specializzati, riviste e quotidiani che pubblicano gli annunci immobiliari. Questi contengono già tutte le caratteristiche dell’asta stessa e qualche informazione sull’immobile oggetto di asta. Quando e dove si terrà e presso quale sezione o ufficio. Inoltre sono anche indicati i modi di partecipazione con la modalità di o senza incanto;
- Valutazione delle carte. Sono dei documenti tecnici nelle mani del curatore d’asta che definiscono tutte le caratteristiche tecniche dell’immobile oggetto di interesse. Tra questi rientrano le visure catastali, le planimetrie, la stima dell’immobile, la valutazione da parte di un tecnico abilitato, vincoli, abusi edilizi e iscrizioni. Pertanto è sempre meglio portare con se un esperto che legga con attenzione tutti i documenti;
- Visitare l’immobile. Per rendersi conto delle reali condizioni del fabbricato o della struttura è possibile andare a vedere la casa. Anche perché così ci si può rendere conto non solo degli eventuali lavori di ristrutturazione da fare, ma ance se la casa è libera oppure occupata dai proprietari o da possibili inquilini. In questo caso va da capire se già sia stato fatto l’atto di espulsione.
- Fare una consulenza finanziaria. Ebbene è possibile comprare casa all’asta chiedendo l’intervento di un istituto bancario. Questo perché di solito il pagamento va effettuato entro 60 o 90 giorni dalla data dell’asta. Quindi prima dell’asta è bene andare presso la propria banca di fiducia e mettersi d’accordo per un eventuale mutuo. Ci sono banche che offrono anche mutui specifici per questo tipo di compravendite.
Comprare all’asta per affittare, come procedere
Conviene comprare casa per affittarla quando può rendere almeno il 5% lordo all’anno ed è situata in una posizione ad alta richiesta di affitti. Inoltre, l’affitto non coincide con il principio di abitazione principale facendo perdere di fatto importanti sgravi quali quelli sugli interessi passivi del mutuo.
Pertanto la locazione immobiliare deve essere valutata anche in caso di asta. Facciamo un breve calcolo per chiarire il concetto. Occorre comprare un immobile all’asta che abbia un prezzo che possa garantire almeno una redditività minima del 5% lordo annuale.
Ad esempio si immagini di comprare casa e di affittarla in modo sicuro, anche ricorrendo ad assicurazioni sulle locazioni. Canone mensile paria 600 euro mensili, che per una anno danno un reddito pari a 7.200 euro. A cui però si devono togliere tasse quali cedolare secca, o irpef, costi di manutenzione interni o condominiali. Per calcolare la redditività lorda al 5% basta calcolare:
(Canone annuo x 100)/5 ovvero = 144.000€ che è l’investimento massimo da fare in base al canone che puoi ottenere. Questa somma dovrà contenere quindi:
- il costo di acquisto anche all’asta;
- le spese relative all’atto notarile;
- imposta di registro, ipoteche e catastali;
- i costi relativi all’accensione del mutuo e gli interessi passivi;
- le eventuali ristrutturazioni;
- gli adeguamenti degli impianti
Pertanto investire comprando casa all’asta potrebbe il modo migliore per comprare un immobile ad un prezzo che già di per sè ha un prezzo ribassato. Quindi potrebbe essere un’ottima soluzione da applicare. Anche se si consiglia sempre di farsi aiutare da un agente immobiliare o altro esperto del settore. Così si può per valutare le condizioni di acquisto e di successiva locazione.
