La disdetta del contratto di locazione si ha quando una parte o entrambe decidono di chiudere l’accordo prima della naturale scadenza. Ecco come si fa e come deve essere comunicata.
Disdetta contratto di locazione, la risoluzione anticipata
La durata di un contratto di locazione è disciplinata dal tipo di accordo scelto. Infatti ci sono contratti legati ad immobili, quindi ad uso abitativo, di quattro anni, rinnovabili per altri quattro. Oppure contratti annuali, della durata di dodici mesi, transitorio fino a 18 mesi. Insomma vi sono tante tipologie, spesso legati proprio alle esigenze delle parti che firmano.
Tuttavia le parti possono decidere di non rispettare la naturale scadenza, ed in questo caso si parla di risoluzione anticipata. La legge prevede sia per il locatore che per il conduttore la possibilità di recedere prima della scadenza indicata nell’accordo. Infatti, può accedere sia il locatore che il conduttore questa possibilità.
I casi di recesso del contratto
La disdetta è regolata dalla disciplina delle locazioni e del rilascio degli immobili adibiti ad uno abitativo. Si parla della legge 9 dicembre 1998, n.431 e prevede la possibilità appunto della chiusura anticipata. Questa possibilità è prevista solo per i contratti che contengono al suo interno la clausola di recesso.
Pertanto in molti contratti di locazione è prevista una clausola che prevede che qualora si voglia recedere dal contratto, si deve avvisare il locatore. E per farlo occorre inviare una raccomandata con ricevuta di ritorno almeno con preavviso di sei mesi. Questo permette al conduttore di poter lasciare l’appartamento quando saranno scaduti i sei mesi.
Quali sono i casi di recesso?
Le parti possono recedere dal contratto di locazione in modo diverso. Ad esempio il recesso è consensuale quando le parti decidono di comune accordo di provvedere allo scioglimento. Per questo motivo è molto più semplice e le parti potranno risolvere la burocrazia presso l’Agenzia delle entrate.
Mentre se lo scioglimento avviene per decisione del conduttore, occorre il giusto preavviso e ci saranno però due cose da fare. La prima è che il locatore dovrà versare sei mesi pari al periodo di preavviso. Mentre la seconda è risarcire il danno subito dal locatore, a causa dell’anticipata restituzione dell’immobile.
Ma il recesso può essere anche da parte del locatore con preavviso di sei mesi, per immobili legati all’uso abitativo. Preavviso che cresce a 12-18 mesi per uso commerciale come nel caso delle botteghe o dei locali commerciali.
Le cause di recesso del locatore
Come già detto il conduttore può recedere in qualsiasi momento dal contratto purché ci sia una giusta causa che motivi la scelta, come già spiegato. Invece la situazione è totalmente diversa quando si parla di recesso del locatore. Infatti per quest’ultimo la legge prevede dei motivi specifici che si possono così riassumere:
- quando intenda destinare l’immobile all’esercizio di attività dirette a perseguire finalità pubbliche, sociali, cooperative, mutualistiche, assistenziali, culturali;
- se intende far divenire l’immobile ad uso abitativo, commerciale, professionale o artigianale del proprio figlio, coniuge o dei parenti entro il secondo grado;
- se il conduttore senza giustificato motivo non occupa l’immobile locato;
- quando il conduttore abbia la piena disponibilità di un alloggio libero e idoneo nello stesso comune;
- quando l’immobile sia compreso in un edificio danneggiato che deve essere ricostruito e posto a ristrutturazione e il conduttore non può viverci;
- se il locatore intende vendere l’immobile a terze persone e non abbia la proprietà di altri immobili ad uso abitativo tranne quello adibito a propria abitazione.
Disdetta contratto di locazione, cosa deve contenere la comunicazione
La comunicazione che si danno le parti prevede che ci siano degli elementi che non possono mancare. Innanzitutto va compilata dallo stesso soggetto intestatario del contratto. Infatti il contratto va citato con il suo codice identificativo, l’ufficio e la data di registrazione.
Inoltre nella comunicazione deve essere inserita la motivazione che spinge le parti a recedere in modo chiaro e veritiero. Il conduttore deve indicare anche quando intende lasciare l’immobile e il comportamento che intende tenere fino a quel momento, che corrisponde al periodo di sei mesi. Anche se a recedere è il locatore deve essere indicata la data in cui si intende riavere l’immobile in possesso. Infine l’immobile va firmato.
Altri adempimenti da espletare
Oltre a questa comunicazione occorre provvedere all’adempimento della risoluzione del contratto di locazione presso l’Agenzia delle entrate. L’imposta di registro dovuta per la risoluzione anticipata è pari alla misura fissa di 67 euro e deve essere versata entro 30 giorni dalla scadenza. Tale somma non deve essere versata se il contratto di locazione è registrato con l’opzione della cedolare secca.
L’adempimento può essere fatto attraverso i servizi telematici dell’agenzia delle entrate, tramite richiesta di addebito su conto corrente, oppure con il modello F24, elementi identificativi, utilizzando il codice tributo 1503. In caso di versamento con F24 Elementi identificativi è necessario comunicare la risoluzione all’ufficio dove è stato registrato il contratto presentando, nello stesso termine di 30 giorni, il modello RLI debitamente compilato. Questo modello va presentato anche se il contratto ha indicata l’opzione della cedolare secca.
