Quali tasse bisogna pagare per acquistare casa direttamente dall’impresa costruttrice? Per rispondere a questa domanda la prima grande differenza da fare è quella relativa all’epoca di costruzione. Le tasse, infatti, vengono determinate in maniera differente a seconda che la costruzione dell’immobile sia avvenuta da meno di 5 anni o da più tempo. La suddivisione consente anche la corretta applicazione dei pagamenti ai fini dell’Iva.
Acquistare casa, cosa si intende per impresa costruttrice?
Innanzitutto è necessario sapere cosa si intende per impresa costruttrice di un immobile. Si tratta innanzitutto di qualsiasi soggetto Iva che costruisce. Se riferito a una società, l’impresa costruttrice esula dall’oggetto sociale della sua attività.
Comprare casa dal costruttore un immobile con meno di 5 anni: quanto si paga di Iva?
Nel primo caso, quello in cui si procede ad acquistare casa da un’impresa costruttrice e l’immobile sia di meno di 5 anni, l’applicazione dell’aliquota Iva varia a seconda che si tratti di prima casa o di un soggetto qualsiasi. Infatti, la legge consente a chi acquista la prima casa di pagare l’Iva al 4%. Diversamente, l’Iva va calcolata al 10%. L’Iva può arrivare al 22% nel caso in cui si acquisti un immobile classificato nel Catasto nelle categorie A/1, A/8 e A/9. I casi di Iva al 22% sono riportati nella circolare dell’Agenzia delle entrate numero 31/E del 30 dicembre 2014.
Imposte da pagare per acquisto di casa dal costruttore
Sia nel caso di acquisto di prima casa che di casa successiva, direttamente dal costruttore, sono da considerare le seguenti imposte da pagare:
- imposta di registro pari a 200 euro, ai sensi del comma 40 dell’articolo 1, del decreto Presidente della Repubblica numero 131 del 26 aprile 1986 e dell’articolo 11, Tariffa, Parte prima, allegata al precedente decreto;
- l’imposta ipotecaria per altri 200 euro, secondo quanto prevede la Nota all’articolo 1 della Tariffa allegata al decreto legislativo numero 347 del 31 ottobre 1990. L’importo è stato elevato da 168 euro a 200 euro dal comma 2, dell’articolo 26 del decreto legge numero 104 del 12 settembre 2013.
Imposta catastale, di bollo e tassa ipotecaria per acquisto casa dal costruttore
Oltre alle tasse sopra menzionate, chi acquista casa dall’impresa costruttrice deve pagare altre tre imposte. Sia nel caso di prima casa, che di successiva, sono da pagarsi:
- imposta catastale di 200 euro ai sensi del comma 2, dell’articolo 10, del decreto legislativo numero 347 del 31 ottobre 1990. L’importo è stato aumentato da 168 euro a 200 euro dal comma 2, dell’articolo 26 del decreto legge numero 104 del 12 settembre 2013;
- l’imposta di bollo per 230 euro ai sensi del comma 1 bis numero 1, dell’articolo 1, della Tariffa Allegato A al decreto del Presidente della Repubblica numero 642 del 26 ottobre 1972;
- la tassa ipotecaria di 90 euro ai sensi dei punti 1.1 e 1.2 dell’articolo 1, della Tabella delle Tasse ipotecarie allegata al decreto legislativo numero 347 del 31 ottobre 1990.
Acquisto casa da costruttore immobile con più di 5 anni: cosa significa con opzione?
Nel caso di acquisto della casa dal costruttore di un immobile con più di 5 anni un’altra differenza sta nel fatto che sia o meno con opzione Iva. La novità è stata introdotta nel 2012 con una modifica alla legislazione vigente e consente al costruttore di esercitare l’opzione con la quale chiede che venga pagata l’Iva anche dopo i 5 anni dalla costruzione o dalla ristrutturazione della casa. Si tratta pertanto di un’opzione per l’applicazione volontaria dell’Iva che il costruttore può decidere di esercitare. Per il compratore, se persona fisica, l’Iva quanto applicata risulta quindi un costo.
Caso di acquisto casa dal costruttore, immobile con più di 5 anni, senza opzione Iva
Fatta questa dovuta premessa, nel caso di acquisto di una casa da un’impresa costruttrice, per abitazioni con più di 5 anni, nel caso in cui il venditore non eserciti l’opzione per l’Iva, l’acquisto stesso risulta esente dall’Iva. La disciplina di riferimento è contenuta nel comma 8 bis dell’articolo 10, del decreto del Presidente della Repubblica numero 633 del 1972. E questo tanto per l’acquisto di una prima casa che nei restanti casi. In entrambi i casi, inoltre, l’acquisto è esente anche dall’imposta di bollo e dalla tassa ipotecaria. Rimangono a carico dell’acquirente:
- l’imposta di registro del 2% o dell’1,5% in caso di acquisto di una prima casa; del 9% in tutti gli altri casi;
- l’imposta ipotecaria pari a 50 euro;
- imposta catastale di 50 euro.
Acquisto casa di più di 5 anni, dal costruttore, con opzione per l’Iva
L’applicazione dell’Iva è più complessa per quanto concerne l’acquisto di una casa con più di 5 anni dall’impresa costruttrice nel caso in cui quest’ultima eserciti l’opzione Iva stessa. Se si tratta della prima casa, l’Iva viene calcolata al 4% (comma 8 bis, articolo 10, punto numero 21, della Tabella A III, del Dpr numero 633 del 1972). Nel caso in cui si tratti dell’acquisto di un soggetto Iva, l’imposta sale al 10% (o al 22% se si tratta di un immobile classificato nel Catasto nelle categorie A/1, A/8 e A/9). Le stesse aliquote (10% o 22%) si applicano nel caso di acquirente diverso da soggetto Iva (comma 8 bis dell’articolo 10, del Dpr 633 del 1972, punto numero 127 undecies, Tabella A, III).
Comprare casa dal costruttore con opzione Iva: quali sono le imposte da pagare?
In tutti e tre i casi (soggetto che acquista la prima casa, soggetto Iva e acquirente diverso da soggetto Iva), l’acquisto di una casa direttamente dal costruttore di un immobile con più di 5 anni, comporta le seguenti tasse e imposte:
- imposta di registro pari a 200 euro;
- l’imposta ipotecaria di 200 euro;
- imposta catastale di 200 euro;
- l’imposta di bollo per 230 euro;
- la tassa ipotecaria per 90 euro.
