Il bilancio condominiale è obbligatorio e per questo deve essere redatto con estrema attenzione. Ecco alcune piccole regole da rispettare.
Bilancio condominiale, cos’è?
Il bilancio condominiale è obbligatorio sia per i grandi condomini, ma anche per quelli minimi, ovvero con solo due unità abitative. Si capisce già quanta importanza riveste tale documento se si pensa al fatto che è la base per capire i costi sostenuto oppure che si verseranno nell’arco dell’esercizio.
In altre parole è un documento contabile che rappresenta ai partecipanti al condominio il rendiconto della gestione svolta dall’amministratore, la situazione patrimoniale e la situazione di cassa, cioè le entrate e le uscite verificatesi durante l’anno di riferimento.
Bilancio condominiale, tutte le tipologie esistenti
Esistono due diverse tipologie di bilancio a seconda del periodo in cui viene redatto. Pertanto esiste un bilancio preventivo ed uno consuntivo, detto anche Rendiconto. Il primo viene redatto entro i misi mesi dell’anno successivo alla chiusura dell’esercizio. Mentre il secondo viene redatto con l’unico scopo di preventivare le spese per l’anno che verrà.
Tuttavia sono entrambi documenti ufficiali, quindi in caso di liti o controversia, esso rappresenta un atto da poter utilizzare anche in giudizio. Ma è buona norma presentare i bilancio entro un termine ragionevole. La legge da ampio margine all’amministratore prima di procedere con la revoca, spesso due anni consecutivi.
Termini di presentazione del bilancio
L’approvazione del bilancio richiede in prima convocazione il voto favorevole della metà più uno dei condomini intervenuti all’assemblea, in rappresentanza almeno 500 millesimi. Mentre un terzo dei condomini in rappresentanza di almeno 334 millesimi in seconda convocazione. Non occorre che l’approvazione sia preceduta da una discussione, l’assemblea può procedere subito all’approvazione.
La riforma del condominio negli edifici ha introdotto una rilevante novità in tema di termini di presentazione all’assemblea del così detto rendiconto. L’articolo 1130 n.10 cc stabilisce che l’amministratore deve redigere il rendiconto condominiale annuale della gestione e convocare l’assemblea per la relativa approvazione entro 180 giorni. In altre parole se l’anno scade il 31 dicembre, l’assemblea deve approvare entro il 30 giugno dell’ano successivo.
Quale deve essere la forma del bilancio condominiale?
Non ci sono regole precise per la redazione del bilancio condominiale. Ma la cosa importante è che il documento rifletta in modo veritiero e completo la situazione dei conti. Come la nota integrativa per i bilanci d’esercizio per le imprese, anche il bilancio condominiale ha bisogno dei “giustificativi” che rappresentano le stesse spese.
In particolare si devono distinguere le spese occorrenti all’uso delle parti comuni da quelle richieste dalla loro conservazione. Questo accorgimento permette di ripartire i costi tra i proprietari e gli usufruttuari di unità immobiliari, con una semplice operazione esecutiva.
I principi contabili di redazione
Le regole di registrazione sono essenzialmente due: per cassa e per competenza. Sono due principi molto diversi e che garantiscono l’uno maggiore sicurezza e controllo dell’altro. Per cassa significa che ogni registrazione, tanto in uscita quanto in entrata, sono registrate nel momento stesso in cui avvengono. Ad esempio se il condominio riceve una fattura a dicembre con pagamento a 60 giorni, si terrà conto dell’uscita monetaria, e quindi riguarderà l’anno successivo.
Mentre per competenza vuol dire che si segue invece il principio di secondo cui la fattura del precedente sarà registrata nell’anno in cui la riceveranno e non al momento del pagamento. Questo vuol dire che il bilancio redatto con questo metodo deve elencare tutte le spese e le entrate che si riferiscono alla gestione corrente indipendentemente da quando vengono effettivamente incassate o pagate.
In quante parti si divide?
Il bilancio di solito è diviso in due parti. Nella prima ci sono tutte le voci di spesa indicate, oltre che con l’importo, anche con la data di pagamento e con i riferimenti delle fatture ricevute. Mentre nella seconda parte si dà conto della posizione dei condomini in relazione alle quote versato o da saldare.
Di seguito un esempio di spese e come possono essere raggruppate:
- generali di proprietà, tra queste rientrano le assicurazioni oppure il compenso dell’amministratore;
- per i servizi comuni, tra cui la pulizia, la manutenzione, disinfestazione;
- scale e ascensore sia in termini di pulizia che l’energia per la forza matrice o la manutenzione;
- servizio di portineria, se presente;
- riscaldamento centralizzato, se presente;
- spese individuali che sono sostenute nell’interesse esclusivo di un condomino e soltanto a questo addebitate.
Tuttavia il bilancio deve essere firmato sia dall’amministratore che da presidente dell’assemblea che lo ha approvato. Mentre diventa operativo decorso il termine utile per l’impugnazione da parte dei condomini assenti o dissenzienti.
Casi di nullità o annullabilità
L’invalidità del bilancio può assumere due forme, nullità e annullabililtà. E’ nullo il bilancio non veritiero, mentre è annullabile se non è redatto secondo i criteri di un’ordinata e rigorosa contabilità. La delibera di approvazione del bilancio senza l’indicazione delle spese relative a un servizio comune è stata considerata nulla. Invece è annullabile l’approvazione di un rendiconto che non contenga la specificazione della voce relativa alle spese generali.
