L’acquisto della prima casa è il sogno di molte persone e il legislatore ha ben pensato di riconoscere agevolazioni fiscali per coloro che decidono di compiere il grande passo. La normativa però prevecde delle condizioni e le agevolazioni si perdono nel caso in cui queste non siano rispettate. La Corte di Cassazione in un’importante pronuncia ha stabilito che il mancato ottenimento della certificazione di abitabilità non costituisce causa di forza maggiore e di conseguenza può portare alla perdita delle agevolazioni fiscali se il beneficiario non provvede al trasferimento della residenza nel Comune in cui è ubicato l’immobile nell’arco di 18 mesi dal perfezionamento dell’acquisto.
Agevolazioni fiscali acquisto prima casa: per la Corte di Cassazione l’assenza di certificato di abitabilità non è causa forza maggiore
Le agevolazioni fiscali legate all’acquisto della prima casa sono particolarmente importanti e sussistono sia nel caso in cui ci sia un atto di compravendita tra privati, sia nel caso in cui l’atto sia tra un privato e un’impresa.
Per conoscere i benefici di cui si può usufruire, è consigliata la lettura dell’articolo: Agevolazioni fiscali per l’acquisto prima casa e proroga termini under 36.
Per poter avere questo beneficio sono però necessarie delle condizioni, deve infatti trattarsi di un’abitazione nella quale si vuole fissare la propria residenza e di conseguenza affinché non siano persi i benefici fiscali inizialmente ottenuti, il contribuente deve provvedere a fissare la residenza nel Comune in cui si trova l’immobile entro 18 mesi.
Nel caso in oggetto, trattato con la sentenza 34865 del 17 novembre 2021 pronunciata dalla Corte Di Cassazione, i proprietari non avevano provveduto ad ottemperare e di conseguenza l’Agenzia delle Entrate aveva notificato al contribuente una cartella per il recupero delle maggiori imposte Iva e delle imposte sostitutive sulle operazioni di credito a medio e lungo termine ex artt. 15 e ss del DPR 601/1073, le stesse erano dovute in quanto l’Agenzia aveva provveduto alla revoca delle agevolazioni “prima casa”. La revoca era collegata al mancato trasferimento della residenza nel Comune in cui era ubicato l’immobile per il quale erano state ottenute le agevolazioni.
Le parti si erano difese adducendo che il mancato trasferimento era dovuto al mancato completamento dei lavori di ristrutturazione nell’immobile da cui era conseguito il mancato rilascio del certificato di abitabilità o agibilità. In primo grado (Commissione Tributaria Provinciale di Treviso) e in secondo grado (Commissione Tributaria Regionale Veneto) si accoglie il ricorso del contribuente, ma l’Agenzia delle Entrate propone il ricorso in Cassazione ed è qui che le sorti mutano.
Per quali motivi la Corte di Cassazione accoglie il ricorso?
Il primo motivo per il mancato accoglimento del ricorso è che in realtà la disciplina relativa alle agevolazioni fiscali per l’acquisto della prima casa prevede che entro i 18 mesi la residenza sia trasferita nel Comune in cui si trova l’immobile, ma non nell’immobile, quindi la non agibilità non è un motivo sufficiente e non può essere ritenuto una causa di forza maggiore. Per causa di forza maggiore, come sottolineato dalla Corte di Cassazione, deve intendersi un evento imprevedibile, inaspettato e che sovrasta la volontà del soggetto.
La Corte di Cassazione nella sentenza a Sezioni Unite 8094/20 afferma che è configurabile ” non per un comportamento direttamente o indirettamente ascivibile all’acquirente, tempestivamente attivatosi, ma per una causa esterna, sopravvenuta, imprevedibile ed inevitabile, malgrado l’adozione di tutte le precauzioni del caso, tale da configurare la forza maggiore“, proprio tale sentenza viene citata dalla Corte di Cassazione al fine di rafforzare la tesi affermata e sottolineare che trattasi di un’interpretazione costante e uniforme dei Supremi Giudici.
Nella sentenza in oggetto si richiama la pronuncia della Commissione Tributaria Regionale in cui tra le cause di forza maggiore sono richiamate “gravi vicissitudini personali” senza però precisare i reali motivi, tali vicissitudini avrebbero ritardato la richiesta del permesso di costruire di 7 mesi. Tali motivazioni non sono però ritenute sufficienti dalla Corte di Cassazione.
Per concludere, coloro che decidono di acquistare un immobile da destinare ad abitazione principale e ottengono le agevolazioni fiscali per tale atto, devono provvedere entro 18 mesi a trasferire al residenza, nel Comune in cui si trova l’immobile (naturalmente tale obbligo non vige per chi ha già la residenza nello stesso Comune). Non occorre trasferirsi nell’immobile. Di conseguenza sono limitati i casi in cui si può addurre una causa di forza maggiore.
