La plusvalenza immobiliare è il guadagno che il proprietario ottiene al momento della vendita di un bene immobile. Ecco come si calcola e si paga.
Plusvalenza immobiliare: chi deve versarla
La plusvalenza immobiliare da cessione di immobili si determina come differenza tra il valore dell’immobile al momento dell’acquisto e quello al momento della vendita. Pertanto chi vende un bene immobile può richiedere al notaio, all’atto della cessione, l’applicazione di un’imposta sostitutiva dell’imposta sul reddito pari al 26%. Mentre fino al 31 dicembre 2019, l’aliquota è stata del 20%.
La disposizione riguarda le plusvalenze realizzate per le cessioni a titolo oneroso di beni immobili acquistati, costruiti o ricevuti in donazione da non più di 5 anni. Il periodo descritto decorre dalla data di acquisto da parte del donante. La tassazione sostitutiva non è applicabile alle plusvalenze che, ai sensi dell’articolo 67, comma 1, del Tuir, costituiscono redditi di capitale ovvero sono conseguite:
- nell’esercizio di arti o professioni
- nell’esercizio di imprese commerciali oppure da società in nome collettivo o in accomandita semplice
- in relazione alla qualità di lavoratore dipendente.
La comunicazione del notaio
Il notaio a cui è stato richiesto di applicare l’imposta sostitutiva non può esimersi dal farlo. Infatti dovrà calcolarne l’importo e provvedere al versamento per conto del venditore. Inoltre è tenuto a comunicare all’Agenzia delle entrate i dati relativi alla cessione.
Tuttavia per consentire il pagamento è stato predisposto un modello, che deve essere compilato in relaziona a un solo cedente ed un solo immobile. Mentre se ci sono presenti più venditori o sono trasferiti più immobili, per ciascun cedente che richiede l’applicazione della tassazione devono essere compilati tanti modelli quanti sono gli immobili. Il modello va presentato all’Agenzia delle entrate solo in via telematica. Il notaio deve versare l’imposta sostitutiva entro il termine previsto per il versamento dell’imposta di registro, cioè entro 30 giorni dalla stipula dell’atto.
Plusvalenza immobiliare: Come compilare il modello
Il modello è composto da varie sezioni ed ognuna contiene dati diversi. Si ricorda che a compilarlo è proprio il Notaio che deve rilasciarne copia al cedente. Nel modello vanno indicati, oltre al codice fiscale del notaio rogante:
• nella Sezione I, il codice fiscale del cedente che ha richiesto l’applicazione dell’imposta sostitutiva sulla plusvalenza realizzata nonché gli elementi identificativi dell’immobile oggetto
della cessione;
• nella Sezione II, i dati necessari a determinare la plusvalenza, della cui correttezza risponde il contribuente cedente che è tenuto, pertanto, a sottoscrivere la sezione;
• nella Sezione III, l’ammontare dell’imposta sostitutiva ed altri dati.
Il modello deve essere presentato all’Agenzia delle entrate solo per via telematica, insieme al contratto di compravendita trasmesso ai fini della registrazione dell’atto.
Istruzioni per la compilazione
Ecco le istruzioni per la compilazione del Quadro FT. Nella sezione I vanno indicati gli elementi identificativi del cedente e dell’immobile. In particolare ai campi occorre indicare:
- 1: codice fiscale del cedente;
- 2: barrare la casella nel caso in il cedente non abbia la titolarità piena ed esclusiva dell’immobile;
- 3: codice catastale del comune in cui è sito l’immobile;
- 4: indicare U per il catasto urbano, T per il Catasto terreni e N per gli immobili non accatastati.
Nella sezione II si indica il valore della plusvalenza, il prezzo di vendita, il corrispettivo spettante al venditore e le spese. Nel Rigo FT2 indicare il corrispettivo spettante a seguito dell’alienazione dell’immobile. Mentre nel Rigo FT3 indicare, con riferimento alla quota o al diritto ceduto, il prezzo corrisposto per l’acquisto dell’immobile ovvero il costo sostenuto per la costruzione del fabbricato, quest’ultimo costituito dagli oneri (di appalto, di progettazione, ecc.) sostenuti.
Altri costi inerenti alla plusvalenza immobiliare
Il modulo è fatto da molti altri che possiamo così riassumere. In merito ai costi inerenti, vanno indicati:
- l’ammontare degli oneri fiscali sostenuti in relazione alla compravendita (Rigo FT4);
- il costo della parcella notarile (Rigo FT5);
- le spese incrementative del valore dell’immobile sostenute in relazione al bene oggetto di cessione (Rigo FT6);
- eventuali ulteriori costi (Rigo FT7);
- la somma dei costi sostenuti, inerenti l’immobile ceduto, indicati nei righi da FT4
a FT7 (Rigo FT8); - ammontare delle plusvalenze (Rigo FT9);
- corrispettivo pattuito nell’atto per la cessione dell’immobile oggetto della presente comunicazione (Rigo FT10);
- la percentuale del 12,50 o del 20 (Rigo FT11).
Inoltre il Rigo FT12 deve essere compilato solo nell’ipotesi in cui il modello di comunicazione venga trasmesso in relazione a contratti di cessione immobiliari stipulati tra il primo gennaio 2006 ed il 31 dicembre 2007. Infine il modello deve essere redatto in duplice copia, di cui una lasciata al venditore come ricevuta dei pagamenti e delle comunicazioni eseguite. Il cedente sottoscrive, a sua volta, entrambi gli esemplari del modello, nella parte ad esso riservata, per assumere la responsabilità dei dati riportati nella Sezione II del modello, rilevanti per la
determinazione della plusvalenza.
