L’amministratore di condominio è un professionista. Pertanto come tale deve aprire una partita Iva? Ecco cosa prevede l’ordinamento giuridico.
Amministratore di condominio: perché è importante
L’amministratore di condominio è una figura importante all’interno di spazi condivisi tra privati e in comproprietà. L’articolo 1117 del c.c. chiarisce che sono oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell’edificio, anche se aventi diritto a godimento periodico e se non risulta il contrario da titolo. Tuttavia i diritti di ciascun condomino sulle cose indicate come comuni è proporzionato al valore del piano o porzione di esso, se il titolo non dispone diversamente. Queste parti devono essere sottoposte a manutenzione sia ordinaria che straordinaria, quando necessita. E chi ha questo onore? L’amministratore di condominio, obbligatorio per edifici con più di 4 condomini, ha proprio questo compito. Ma grazie alla riforma del condominio legge 220/2012 entrata in vigore il 18/06/2013, la sua figura è stata notevolmente rafforzata.
L’amministratore di condominio come professionista
L’amministratore di condominio è un professionista. Intatti attraverso la nuova normativa sono stati definiti i criteri minimi per svolgere questo tipo di attività. Anche se possiamo dividerli in due grandi categorie:
- requisiti afferenti la modalità e la capacità d’agire: che sono richiesti a qualsiasi tipo di professionista;
- requisiti afferenti la formazione e la preparazione tecnica: necessaria per lo svolgimento dell’attività.
Nella prima categoria entrano l’assenza di condanne penali, l’assenza di interdizione e inabilitazione. Mentre nella seconda categoria rientrano il titolo di studio e la frequenza di un corso di formazione iniziale e lo svolgimento di attività di formazione periodica in materia di amministrazione condominiale. In particolare alla fine del corso di formazione sono previsti degli esami, il cui superamento abilita alla professione. Infine deve godere di una polizza assicurativa per la responsabilità civile.
L’amministratore deve avere la partita Iva?
Se si decide di lavorare come amministratore di condominio freelance e in maniera continuativa, è necessario aprire la partita Iva. E nello stesso tempo va aperta anche la posizione contributiva presso la gestione separata INPS. Si tratta di una particolare gestione previdenziale che si sostanzia nel versamento dei contributi annuali. La Gestione separata è il regime previdenziale dove confluiscono i professionisti che non hanno una autonoma cassa professionale. I contributi variano di anno in anno in base a delle percentuali stabilite dall’Inps, da applicare sul reddito professionale. Il codice Ateco per questo tipo di attività è il 68.32.00 “Amministrazione di condominio e gestione di bene immobili per conto terzi“.
Oltre la partita iva la scelta del regime fiscale
Tuttavia legata all’apertura della partita Iva vi è la scelta del regime fiscale da utilizzare: ordinario, contabilità semplificata o forfettario. Il professionista deve avere partita Iva perché dovrà emettere fattura nei confronti del condominio che gestisce, ogni anno. Solo così potrà richiedere il pagamento dei suoi compensi. A questo punto è bene ricordare che l’amministratore non deve per forza essere una persona fisica, ma può essere anche una società. Tuttavia per quest’ultima occorre ricordare che la legge non specifica nulla in merito al tipo di organizzazione. Pertanto si ritiene che possano essere ad amministrate sia società di persone che società di capitali. In entrambi i casi muniti di personalità giuridica, partita Iva e regime fiscale e ben definiti dal tipo di società.
Occorre l’iscrizione all’albo?
La risposta è sempre ed è NO. Questo perché attualmente in Italia non esiste un albo per questa professione. Pertanto risulta essere una professionale NON regolamentata e che trova fondamento normativo nella legge n. 4 del 2013. Mentre esiste un elenco di professionisti, a cui occorre iscriversi, che rappresenta solo una mera lista dei soggetti operanti in una specifica aree geografica. Comunque sia esistono tante associazioni di categoria, in cui l’iscrizione non è obbligatoria, ma può essere utile ai fini del superamento di alcune difficoltà, soprattutto nella fase iniziale della professione.
Gli obblighi dell’amministratore
L’amministratore, come ampiamente detto, è un professionista, che ha degli obblighi derivanti dalla sua attività. Tra questi la tenuta del registro dei verbali dell’assemblea di condominio, il registro di anagrafe condominiale, il registro della contabilità e della revoca o nomina dell’amministratore. Inoltre tra i suoi obblighi c’è quello di mettere una targa sul portone di ogni immobile amministrato, con l’indicazione della proprie generalità, domicilio e recapiti. Infine l’apertura e la tenuta di un conto corrente bancario o postale, intestato al condominio, da destinare a tutti i movimenti in entrata ed in uscita del condominio stesso. Ma è anche controllore delle attività svolte per la corretta e soprattutto pacifica gestione del condomionio e dei condomini.
