L’amministratore di condominio è una figura necessaria nella gestione delle parti comuni quando ci sono più proprietari.
Amministratore di condominio: la nomina
La figura dell’amministratore di condominio ha subito delle modifiche a seguito della riforma del 220 del 2012. In particolare una delle più rilevanti riguarda la soglia a di sopra della quale diventa obbligatoria in un condominio la nomina dell’amministratore. Ebbene oggi la nomina è obbligatoria quando il numero dei condomini è superiore a otto.
Ma nulla vieta che anche in condomini più piccoli si possa decidere di nominare un terzo che si prenda cura della gestione degli interessi di tutti. Mentre secondo la legge a nominare l’amministratore è l’assemblea con una maggioranza che rappresenti almeno la metà del valore dell’edificio e sia costituita dalla maggioranza degli intervenuti e da almeno un terzo dei partecipanti al condominio.
L’accettazione dell’incarico da parte dell’amministratore di condominio
L’amministratore deve accettare l’incarico. L’accettazione può ritenersi efficacemente comunicata anche verbalmente e può desumersi dalla stessa comunicazione dei dati personali. Tra questi ci sono i dati anagrafici e fiscali, codice fiscale; mentre per le società sede legale e denominazione, ed il locale dove di trovano il registro di anagrafe condominiale e dei verbali d’assemblea, nomina e revoca degli amministratori e registro degli adempimenti fiscali.
Tuttavia l’assemblea può prevedere che la nomina dell’amministratore sia subordinata a una polizza individuale. Si tratta di un’assicurazione di responsabilità civile per gli atti compiuti nell’esercizio del mandato. Perché del resto chi gestisce un condominio è un professionista e come tale deve tutelare e tutelare per l’esercizio della sua attività.
La nomina da parte dell’autorità giudiziaria
Ci sono alcuni casi in cui la nomina dell’amministratore non avviene da parte dell’assemblea, ma da parte dell’autorità giudiziaria. L’articolo 1129 comma 1 prevede tale opportunità statuendo che la nomina giudiziale possa essere disposta su ricorso “non soltanto di uno o di più condomini, ma anche dell’amministratore dimissionario”.
Tuttavia l’incarico può essere conferito anche ad amministratore come persona giuridica. La norma precisa che quando venga nominata una società, i requisiti devono essere posseduti da tutti i soci illimitatamente responsabili, dagli amministratori e dai dipendenti incaricati di svolgere le funzioni di amministratore di condominio.
Il rinnovo e la revoca dell’amministratore di condominio
L’incarico di amministratore ha durata di un anno e si interde rinnovato per uguale durata. Tuttavia alla scadenza annuale l’assemblea convoca per la revoca o le dimissioni del vecchio e rinomina il nuovo amministratore. All’assemblea ha il potere- dovere di nominare ex novo l’amministratore, ma anche quello di confermare per uno o più anni l’amministratore in precedenza nominato.
La revoca dell’amministratore può essere fatta dall’assemblea in ogni momento, anche senza giustificato motivo. Alla cessazione dell’incarico il professionista deve consegnare tutta la documentazione in suo possesso al suo successore. E’ un passaggio di consegne molto importante per la serena prosecuzione dell’attività e serenità dello stesso condominio.
La revoca da parte dell’autorità giudiziaria
La revoca può anche avvenire per provvedimento dell’autorità giudiziaria. Inoltre, la revoca può essere richiesta su ricorso di un singolo condomino. Questo accade quando ci sono dei motivi specifici:
- la mancata resa del conto di gestione;
- l’esistenza di gravi irregolarità;
- il ripetuto rifiuto di convocare l’assemblea per la revoca e la nomina del nuovo amministratore;
- l’omessa convocazione dell’assemblea per l’approvazione del rendiconto annuale;
- la mancata apertura e gestione del conto corrente dedicato;
- confusione tra il patrimonio condominiale e quello personale dell’amministratore;
- aver consentito, per un credito insoddisfatto, alla cancellazione delle formalità eseguite sui registri immobiliari;
- l’inottemperanza degli obblighi previsti dalla legge, anche in materia fiscale
Il procedimento di revoca del mandato da parte dall’autorità giudiziaria
Il condominio chiede in Tribunale la revoca del proprio amministratore. La legge dice che: “il condomino che agisce per la risoluzione del mandato intercorrente con l’amministratore deve soltanto provare la fonte del suo diritto“. In altre parole occorre solo allegare alla richiesta la circostanza dell’inadempimento. Mentre spetta all’amministratore provare che ha svolto regolarmente il suo incarico.
Tuttavia in sede della revoca non può essere nominato anche un nuovo successore. Quella è una volontà espressa dell’assemblea, che dovrà pertanto costituirsi e procedere in tal senso. In ogni caso per la revoca e la nomina dell’amministratore di condominio occorre la maggioranza degli intervenuti, ed almeno 500 millesimi. Le tabelle millesimali, ai sensi della legge italiana, rappresentano le quote di proprietà nel condominio, espresso come rapporto fra il valore di ciascuna unità e il valore dell’intero edificio, fatto uguale a 1.000.
