Vorresti vendere casa, ma su di essa grava un’ipoteca. Puoi farlo lo stesso? La risposta è affermativa, ma come puoi ben immaginare, l’intera procedura, pur essendo possibile, non costituirà una passeggiata di salute.
Se hai esigenza o necessità di cambiare casa, ma non sei nelle condizioni di estinguere il debito che la riguarda, esistono diversi iter per farlo, sempre nel rispetto delle relative norme di legge. Infatti, la vendita di un immobile ipotecato è fattibile a determinate condizioni che validano il rogito notarile e riuscendo ad aggirare l’ostacolo dell’acquirente che è rappresentato dal timore di comprare una casa sulla quale pende un debito.
Occupiamoci, dunque, di come vendere un immobile ipotecato analizzando gli step necessari che portano a buon fine tale trattativa.
Cos’è un’ipoteca immobiliare?
Per prima cosa, dobbiamo fare luce sul concetto di ipoteca immobiliare. L’ipoteca consiste in un diritto reale posto a garanzia dei creditori che, vantando tale diritto hanno la possibilità di rifarsi sul bene ipotecato nel caso di insolvenza da parte del suo debitore. L’ipoteca su un immobile si concretizza con la sua iscrizione nei pubblici registri come pubblicità.
L’ipoteca dura circa 20 anni, ma è nella facoltà del creditore di rinnovarla con lo stesso grado, anche prima del termine prestabilito. In assenza di rinnovo, l’ipoteca decade.
E’ bene chiarire che quando un creditore iscrive un’ipoteca sulla casa, la proprietà di quest’ultima resta sempre al debitore.
Come vendere un immobile con ipoteca
Come accennato poc’anzi, è possibile vendere un immobile ipotecato attraverso diverse modalità, ma non senza problemi. Infatti, l’atto di vendita di una ipotecata è da ritenersi valida solo se il compratore è a conoscenza della presenza dell’ipoteca. In caso contrario, l’acquirente potrebbe richiedere la risoluzione del contratto.
Invece, in caso di vendita della casa ipotecata, chi compra il bene lo fa con l’ipoteca compresa. Ciò vuol dire che se il debitore non onora il suo debito, la banca può pignorare l’immobile nonostante il passaggio di proprietà avvenuto. Anche chi ha acquistato una casa ipotecata, può a sua rivenderla a un terzo, il quale, anch’esso lo farà comprensivo dell’ipoteca.
Ma, parliamoci chiaro: chi ha interesse a comprare una casa su cui grava un’ipoteca, con il rischio di subire il pignoramento della stessa in quanto il debitore potrebbe non pagare più il suo creditore? Spesso, si ricorre ad un acquisto agevolato, proprio per via dell’ipoteca accesa sull’immobile in questione, ma anche pagare un prezzo basso potrebbe non convincere a realizzare l’acquisto.
Sulla base di questi presupposti, spesso, il debitore si affida ad un’agenzia immobiliare che può gestire al meglio queste particolari situazioni e tentare di portare a termine, comunque, l’affare. Solitamente, un’agenzia immobiliare si avvale della pubblicità, della capacità di relazionarsi in modo serio e trasparente al potenziale acquirente, di non applicare alcuna commissione per il venditore.
Vendere una casa ipotecata: la strada della bonifica
Una delle procedure più utilizzate per vedere un immobile su cui grava un’ipoteca è recarsi da un notaio, nel quale il venditore, una volta incassato il prezzo di’acquisto della casa, in accordo con l’altra parte ne bonifica una parte al creditore fino a copertura del proprio debito e, contestualmente, il creditore s’impegna a liberare dell’ipoteca l’immobile venduto.
Ovviamente, per eseguire questa particolare operazione, davanti al notaio devono presentarsi il debitore che vende la casa, il creditore in veste di titolare dell’ipoteca e naturalmente il compratore dell’immobile.
Validità della vendita di una casa ipotecata
Il presupposto principale per realizzare una vendita di questo tipo, è che il compratore sia al corrente dell’ipoteca, ancora prima della firma di un compromesso, per poter rendere valida la vendita. Nel preliminare di compravendita, il debitore può impegnarsi a cancellare l’ipoteca entro un certo lasso temporale prestabilito, ossia, prima o al momento di concludere l’atto notarile.
Se l’acquirente dell’immobile non è messo al corrente dell’ipoteca su di essa accesa, può chiedere lo scioglimento del contratto e la restituzione del prezzo pagato, con l’aggiunta del risarcimento del danno. Oppure, può mantenere la proprietà del bene e ottenere la restituzione di una parte o dell’intero prezzo pagato. O ancora, può sospendere il pagamento del residuo.
Cosa succede se l’acquirente dell’immobile ipotecato subisce il pignoramento?
Se il compratore si trova con la casa ancora ipotecata in quanto il debitore non ha continuato a pagare per estinguerla, il creditore può rivalersi contro l’immobile nonostante nonostante il passaggio di proprietà, pignorando l’abitazione intestata al nuovo proprietario.
Qualora l’acquirente subisca un’esecuzione forzata, ha tre scelte tra cui optare:
- avvalersi della facoltà di pagare i creditori ipotecari;
- rilasciare la casa ipotecata;
- liberare l’immobile su cui grava ancora l’ipoteca.
In ogni caso, l’acquirente può chiedere il risarcimento dei danni, nel caso si dimostri di non essere stato messo al corrente della presenza dell’ipoteca e di esercitare il diritto di subingresso nelle ipoteche iscritte dal creditore soddisfatto su altri beni del debitore.
