Secondo la Costituzione italiana, la proprietà privata è riconosciuta e garantita dalla legge, ma ne prevede anche l’esproprio, tramite compenso, per motivi di pubblica utilità. Se ne deduce che la proprietà privata non è intoccabile, in quanto le pubbliche amministrazioni, come lo Stato o i Comuni, possono acquisirla sotto forma terreno o fabbricato già preesistente per esigenze di interesse generale.
Il Testo Unico (D.P.R. n.327/2001) stabilisce le modalità con cui la pubblica amministrazione può effettuare la proprietà dei beni privati, fissando le condizioni con le quali deve avvenire l’espropriazione e il relativo indennizzo. E cominciamo proprio dal famigerato compenso.
Indennità di esproprio
La legge prevede che per motivi di pubblica utilità, la proprietà privata può essere espropriata nella sua totalità o per parte dei sui beni dalla pubblica amministrazione che compenserà il proprietario con una giusta indennità o compenso. Spetterà alla legislazione speciale stabilirne l’entità.
Partiamo dall’offerta di esproprio che deve essere commisurata al valore reale di mercato del bene. Diversi criteri entrano in gioco per calcolarne l’ammontare. Per prima cosa, l’ubicazione del terreno o fabbricato, la natura di edificabilità del fondo o la sua destinazione agricola, o comunque tutte le altre possibilità di utilizzo. Il compenso dell’esproprio deve essere congruo, in quanto deve costituire un reale ristoro per il proprietario che subisce l’esproprio come compensazione della perdita del bene.
L’importo dell’indennizzo viene calcolato provvisoriamente dall’amministrazione precedente. Se l’espropriato lo accetta senza alcuna contestazione, il compenso verrà aumentato del 10% in caso di terreno edificabile, del 50% in caso di fondo agricolo ed è triplicato se esso è coltivato dal proprietario espropriato in qualità di coltivatore diretto o imprenditore agricolo.
Si parla di cessione volontaria del bene, se il proprietario accetta l’indennità provvisoria offerta dalla pubblica amministrazione, quindi, non si parla di esproprio. Con la cessione volontaria del bene verranno stabilite anche le modalità di versamento al proprietario espropriato della somma riconosciuta a titolo di indennità provvisoria.
La procedura di espropriazione
Il procedimento di espropriazione si articola in vari passaggi che coinvolgono direttamente il cittadino proprietario del bene. Per prima cosa, il Comune, lo Stato o altre pubbliche amministrazioni, individuano l’area di pubblica utilità su cui realizzare le opere pubbliche e di conseguenza sceglie i beni da espropriare. A questo punto, appone un vincolo preordinato di esproprio seguito entro il termine massimo di cinque anni dalla dichiarazione di pubblica utilità. Diversamente, il vincolo perde efficacia, a meno che non venga reiterato, nel qual caso il proprietario ha diritto all’indennità anche se il bene non è stato ancora espropriato.
La dichiarazione di pubblica utilità giunge solamente quando il progetto definitivo dell’opera da realizzare sui terreni privati è stato approvato, mentre il vincolo preliminare presuppone l’avvenuta approvazione del progetto urbanistico in cui l’opera si inquadra, come il piano regolatore generale e le sue varianti.
Entro 30 giorni dalla dichiarazione di pubblica utilità, l’amministrazione deve quantificare l’ammontare dell’indennità di esproprio e comunicarla proprietario, al quale vengono concessi altrettanti giorni di tempo per rifiutare l’offerta che, altrimenti si considera accettata. In quest’ultimo caso, egli ricevere immediatamente un acconto pari all’80% del compenso con saldo a seguito del decreto di esproprio.
Come contestare l’indennità di esproprio
Se il proprietario rifiuta l’indennità calcolata in via provvisoria dall’amministrazione, si aprirà un contenzioso da svolgersi in sede amministrativa o giudiziaria, ove la decisione è affidata a un collegio di tre periti per la determinazione dell’indennità definitiva.
In tal caso, l’espropriato deve farsi assistere da un avvocato, ma anche da un tecnico di fiducia designato che discuterà con gli omologhi tecnici incaricati dall’amministrazione pubblica al fine di quantificare il valore del bene sul mercato per un indennizzo quanto più equo e aggiornato possibile.
Per eventuali controversie riguardanti la determinazione e la corresponsione del compenso di esproprio sono di competenza del giudice ordinario. Entra in gioco il giudice amministrativo della giurisdizione quando viene contestato il diritto dell’amministrazione di procedere all’espropriazione per pubblica utilità.
L’occupazione d’urgenza
L’indennità di esproprio viene calcolata ordinariamente o con un procedimento accelerato, il quale può portare a un’occupazione d’urgenza preordinata all’esproprio. Tale urgenza si si realizza quando l’inizio dei lavori è considerato non differibile (infrastrutture strategiche oppure più di 50 espropriati). In tali ipotesi, l’immissione nel possesso del bene da parte della Pubblica Amministrazione procedente viene anticipata rispetto al momento di emissione del decreto di esproprio e di pagamento del corrispettivo economico.
L’indennità stabilita provvisoriamente, viene comunicata in un apposito decreto, mediante il quale il proprietario può proporre opposizione alla stima entro 30 giorni dalla presa di possesso da parte della PA nelle modalità già indicate. Se l’espropriato accetta riceverà l’80% in acconto e il saldo gli verrà pagato al momento dell’emanazione del successivo decreto di esproprio.
Il decreto di esproprio
Con l’emissione del decreto di esproprio da parte dell’amministrazione precedente, si concretizza il passaggio definitivo del diritto di proprietà dall’espropriato alla PA, esecutivo dalla data di immissione in possesso, che dovrà essere documentata nell’apposito verbale.
L’espropriazione è illegittima solo se effettuata al di fuori della procedura sopra decritta, in tal caso il proprietario può esigere il risarcimento del danno o la restituzione del terreno, e l’azione deve essere esercitata entro il termine di prescrizione di cinque anni, come per tutti i fatti illeciti.
