Specifichiamo sin da subito, che la nuda proprietà è un diritto particolare facente parte del settore immobiliare. Da una parte c’è l’acquirente che diventa proprietario della casa in nuda proprietà acquistata, ma il cui godimento del bene resta all’usufruttuario, ossia, al venditore dell’abitazione in nuda proprietà con tutte le imposte e le utenze del caso da pagare, nonostante non ne sia più il proprietario, ma in qualità di abitante che è riuscito con questa particolare compravendita ad incassare un bel gruzzolletto, anche se decisamente inferiore al valore di mercato che l’immobile ha in condizione normali, cioè non in nuda proprietà.
All’apparenza, sembra quasi sia una mossa errata comprare una casa in nuda proprietà, ma in realtà non è così, la questione è tutta soggettiva. Intanto, ha risparmiato sul prezzo dell’immobile che in nuda proprietà ha pagato di meno. Inoltre ne è diventato proprietario e senza che sia tenuto a pagare l’IMU o le altre imposte legate alla casa. Premesso ciò, è il caso di entrare nel dettaglio della questione posta in essere: quali sono i vantaggi e quali gli svantaggi di chi compra o vende una casa in nuda proprietà, anche attraverso la valutazione dell’immobile.
Nuda proprietà per chi acquista: quando se ne entra in possesso
Chi compra una casa in nuda proprietà risparmia sull’acquisto nonostante non possa usufruire della proprietà stessa. Ma può essere una scelta rivolta al futuro, ad esempio, una casa destinata un giorno ai figli o ad altri eredi. D’altronde, chi acquista la nuda proprietà ne entra praticamente in possesso alla morte del venditore, oppure, nel caso l’usufruttuario non usi l’immobile per almeno 20 anni. O ancora, in seguito alla distruzione parziale o totale dell’immobile, causa deperimento. Oppure, per abuso dell’usufruttuario che ha goduto del bene portandolo però al deperimento.
Nuda proprietà per chi vende e l’obbligo dell’usufruttuario
Il proprietario dell’immobile decide di vendere la nuda proprietà ad un prezzo inferiore al suo reale valore, in quanto resta nel diritto di godimento del bene, da solo o con la famiglia, oppure per incassare la locazione se si tratta di una casa affittata a terzi. L’obbligo dell’usufruttuario è di rispettare la destinazione economica della cosa: pertanto dovrà rispettare e conservare la cosa stessa, senza poterne cambiare il carattere e la natura dal punto di vista della sua utilità economica.
Valutazione dell’immobile in nuda proprietà
Ma quale valore deve essere attribuito alla casa in nuda proprietà in caso di compravendita, poiché al suo reale valore deve essere sottratto l’usufrutto? Ecco i vari fattori che ne determinano il prezzo finale di acquisto/vendita.
- L’età del venditore: ovviamente, poiché potrà essere usufruttuario fino al giorno della sua morte, più è anziano il venditore e minore sconto otterrà l’acquirente, e viceversa.
- Costi notarili: la scrittura privata non è consentita, per cui rivolgersi al notaio rappresenterà una determinata spesa.
- Modalità di pagamento: unica soluzione al momento dell’atto notarile. Oppure una parte subito e il resto rateizzato (se c’è l’accordo tra le parti).
Nuda proprietà: vantaggi e svantaggi
A questo punto, si tratta solo di trarre le conclusioni sulla base di quanto già detto fino ad ora con qualche piccola aggiunta.
Chi compra ha il vantaggio di risparmiare sul prezzo dell’immobile (a seconda del fattore età del venditore); ha tutto il tempo di pianificare eventuali ristrutturazioni, non deve far fronte alle imposte relative all’immobile (IMU, IRPEF, TASI), è chiamato solo per affrontare le spese straordinarie per la casa e ha lo svantaggio di poter usufruire subito dell’immobile.
Chi vende ha il vantaggio di ricevere una bella somma di denaro consistente, nonostante continui a godere del bene fino alla sua morte con la sua eventuale famiglia. Inoltre, può chiedere di far inserire nel contratto di vendita la clausola di un corrispettivo mensile ulteriore per determinate spese.
Lo svantaggio principale di chi vende una nuda proprietà è di non poter lasciare nulla in eredità relativamente all’immobile, si deve occupare della manutenzione ordinaria e pagare le imposte dovute.
