A proposito di case in vendita, quante volte ci siamo imbattuti nel termine “nuda proprietà” rimanendo quasi inebetiti la prima volta? Chi ha minimamente mostrato una certa curiosità, ha subito notato una grande differenza di prezzo relativo all’immobile in questione, rispetto a quello di mercato.
Spiegheremo perché, quando si vuole acquistare casa, è palese trovare prezzi “stracciati” riguardanti un immobile in vendita dove compare la dicitura “nuda proprietà”, piuttosto che in una casa dal valore di mercato simile, ma con un prezzo ben più alto in quanto privo di della suddetta definizione.
Raccontata così, è lapalissiano che sia molto più conveniente acquistare una casa con la dicitura “nuda proprietà” piuttosto che una senza. Tuttavia, le cose non stanno come sembrano e, anzi, a volte risulta molto più conveniente vendere il proprio immobile in nuda proprietà, nonostante l’incasso decisamente minore. Ma a questo punto, andiamo con ordine, cercando di rispondere ai vari quesiti e, principalmente, a cosa sia una “nuda proprietà”, a cosa serve, quando viene utilizzata e come si differenzia dall’usufrutto.
Cos’è la nuda proprietà e differenza con l’usufrutto
Quando si parla di nuda proprietà ci si riferisce al valore dell’immobile in questione privo del diritto di usufrutto. Non è certamente tra le modalità di compravendita immobiliare più note nel relativo mercato, ma ha un suo perché, un certo peso specifico anche all’interno dello stesso mercato immobiliare.
Nuda proprietà e usufrutto sono due concetti strettamente correlati tra loro, tanto da poterli considerare due facce della stessa medaglia. Tuttavia, le due cose sono ben distinte:
- la nuda proprietà è il diritto oggetto della compravendita immobiliare;
- l’usufrutto è il diritto che il venditore esercita sull’immobile di cui vende solo la nuda proprietà.
Come funziona la nuda proprietà
Secondo il nostro codice civile il proprietario ha diritto di godere e disporre in modo pieno ed esclusivo dell’immobile, sempre nel rispetto degli obblighi di legge. Tuttavia, il proprietario può anche perdere il diritto esclusivo della proprietà, nel momento in cui cede ad altri soggetti la proprietà della casa, mantenendo però il diritto di godere del bene e di beneficiarne per tutta la vita.
In parole semplici, chi vende la propria casa mantenendo il diritto di viverci e di beneficiarne, non è più proprietario ma bensì usufruttuario. Invece, chi acquista l’immobile ne acquisisce la proprietà ma non ne potrà trarre dei benefici fino alla morte dell’usufruttuario.
Pertanto, l’usufrutto rappresenta il diritto reale di godere un bene mobile o immobile che sia e dei relativi benefici, con il rispetto della sua destinazione economica nel rispetto degli obblighi di legge.
In funzione di quanto detto, chi acquista una casa con un valore di mercato pari a circa 300.000 euro, diventando proprietario ma non usufruttuario (nel senso che non potrà viverci fino alla morte del venditore), la pagherà (grazie alla nuda proprietà) ad un prezzo decisamente inferiore, la cui differenza dipenderà da diversi fattori, ad esempio dall’età dell’ex proprietario dell’immobile o dalle sue esigenze.
Casa in nuda proprietà: chi paga le tasse?
Poiché mantiene i diritti reali minori sull’immobile, l’usufruttuario è il soggetto su cui gravano tutte le imposte e i canoni, le rendite del fondo e altre tasse che gravano sul reddito. Inoltre è tenuto al pagamento della manutenzione ordinaria, mentre spetta al nuovo proprietario il pagamento della manutenzione straordinaria. Ma chi paga l’IMU? Se si tratta di seconda casa, è a carico dell’usufruttuario.
Concludendo, l’affare può essere fatto da entrambi i soggetti. In quanto, chi acquista una casa in nuda proprietà la paga molto meno rispetto al suo valore reale di mercato, non deve pagarci le imposte, come la Tasi o eventualmente l’IMU, non si dovrà occupare delle spese ordinarie, e in futuro potrà godere dell’immobile soprattutto economicamente.
Chi vende la nuda proprietà, intanto monetizza, ma al contempo continua a godere del bene e dei suoi benefici, pur dovendo continuare a occuparsi del pagamento delle imposte, ma evitando quello della manutenzione straordinaria. In linea di massima, si può dire che ognuna delle due parti avrà il suo tornaconto a seconda delle proprie esigenze presenti e future.
