Recedere anticipatamente da un contratto di locazione è possibile. Ma in quali forme e come fare se una delle due parti (proprietario e inquilino) vogliono effettuare il recesso?
Il recesso dal contratto di locazione
Sia il proprietario dell’immobile concesso in locazione, sia l’inquilino che lo occupa in affitto, possono trovarsi nelle condizioni di dover recedere da un contratto di locazione in modo anticipato. Ovviamente, la legge prevede dei casi specifici in cui può verificarsi tale recesso. Analizzandole, vedremo che la normativa tutela maggiormente il conduttore, concedendo meno possibilità, quindi, condizioni più stringenti per il locatore dell’immobile.
La durata del contratto
Innanzitutto, la sottoscrizione di un contratto di locazione tra il proprietario dell’immobile e l’inquilino prevede l’indicazione della sua durata. Normalmente, la legge la fissa sulla bassa del tipo di canone adottato (libero, concordato, transitorio, turistico…). Ma nel lasso temporale previsto dal contratto, è permesso il recesso di una delle due parti prima della scadenza dello stesso.
Cosa accade quando a recedere dal contratto di locazione è l’inquilino
Il conduttore può recedere anticipatamente dal contratto di locazione rispetto alla scadenza stabilita. E’ bene precisare che devono ricorrere gravi motivi che giustifichino la richiesta di recesso, in tal caso l’inquilino deve fornire un preavviso di sei mesi al proprietario dell’immobile. Tuttavia, capita spesso che il termine di preavviso si possa derogare all’interno del contratto sfuggendo ai sei mesi convenzionali.
La norma non chiarisce nello specifico cosa intenda per gravi motivi, di conseguenza è necessario seguire le indicazioni della Corte di Cassazione. Ed è proprio quest’ultima a precisare che i sopraggiunti gravi motivi debbano essere giustificati da fatti indipendenti dalla propria volontà, essendo imprevedibili e che la prosecuzione del rapporto renderebbe la propria situazione oltremodo gravosa. L’evento imprevisto deve essere economicamente oneroso o psicologicamente gravoso.
Se il conduttore non è in grado di documentare il grave motivo, il locatore può chiedere un rimborso per il danno subito dal recesso anticipato rispetto alla scadenza stabilita dal contratto di locazione. Tuttavia, il risarcimento non può essere chiesto se il proprietario dell’immobile riesce a locare immediatamente la casa traendone un vantaggio.
Gravi motivi di recesso anticipato: i casi principali
Ribadendo che i gravi motivi devono avere le peculiarità dell’imprevedibilità e involontarietà, ecco alcuni casi per cui l’inquilino può recedere in anticipo dal termine fissato per il contratto di locazione:
- Trasferimento del posto di lavoro in un luogo molto distante dall’abitazione;
- Problemi familiari che impongono il trasferimento;
- La perdita dell’occupazione con la conseguente grave necessità di dover abbassare le spese di locazione;
- Problemi strutturali alla casa o di condominio, di cui il proprietario non si cura o che affronta poco e male.
Cosa accade quando a recedere dal contratto di locazione è il proprietario dell’immobile
La legge, seppur in modo molto più stringente, prevede anche per il locatore la possibilità di recesso anticipato, premesso che sono necessari anche per lui sei mesi di preavviso. Infatti, il proprietario della casa può recedere dal contratto alla prima scadenza utile (4 anni per il contratto libero e 3 anni per il contratto a canone concordato) solo per giustificato motivo, tra cui rientrano i seguenti casi:
- Il locatore ha bisogno dell’immobile per sé o la sua famiglia;
- Il conduttore ha disponibilità di traslocare in un appartamento simile nello stesso comune;
- L’inquilino non occupa in maniera continuativa l’appartamento senza darne spiegazioni;
- L’appartamento è ubicato in un edificio gravemente danneggiato che necessitò di ristrutturazione o addirittura di ricostruzione;
- Il proprietario vuole vendere l’immobile e non ha a disposizione altri appartamenti. In questo caso il conduttore può fruire del diritto di prelazione.
Se entro 12 mesi dall’uscita dell’inquilino, non si verifica la motivazione indicata dal proprietario utile per recedere anticipatamente dal contratto di locazione, il conduttore ha la possibilità tornare nell’alloggio avvalendosi del precedente contratto. Oppure, può scegliere di ottenere un rimborso complessivo di 36 mensilità.
In realtà, il locatore può recedere anticipatamente dal contratto di locazione, anche senza giustificato motivo, ma una volta superata la prima scadenza del contratto e sempre con un preavviso di sei mesi.
