Per chi sta cercando casa ma non vuole seguire l’iter dell’agenzia immobiliare, un’ottima alternativa è rappresentata da un’asta immobiliare, nella quale i prezzi degli immobili che potrebbero essere interessanti sono decisamente più bassi da quelli di mercato. Dov’è il trucco? Quando il costo di vendita di una qualunque cosa può fare gola, la domanda è d’obbligo: “Dove sta la fregatura?”.
Senza alcun dubbio, la prima cosa da fare è informarsi e, nel caso specifico, chiedersi come funziona un’asta immobiliare, come partecipare e, perché no, come vincerla. Premesso che, non si ha alcuna voglia di perdersi in mille carte né di perdere troppo tempo, come può capitare rivolgendosi ad un’agenzia immobiliare dove le visite agli immobili d’interesse possono essere innumerevoli e dislocati nel tempo, è lecito domandarsi come partecipare ad un’asta immobiliare di cui è sentito solo parlare, senza mai informarsi sulla possibilità di parteciparvi. Si sa, come si osservano dei capi di abbigliamento che piacciono, messi in saldo od offerti a prezzi stracciati, così quando si vedono abitazioni di nostro gradimento offerti a prezzi bassi, non si vede l’ora di capire come fare per entrarne in possesso. Ovviamente, il paragone con il negozio d’abbigliamento non regge, visto che l’accesso è consentito a tutti i clienti e consumatori, mentre ancora sei all’oscuro di come partecipare ad un’asta immobiliare e se soprattutto se ci sono buone possibilità di aggiudicarsi l’immobile.
A questo punto, urge una spiegazione di tipo generale per chi non ha idea di cosa sia o di come partecipare ad un’asta immobiliare.
Cos’è un’asta immobiliare
Partiamo dalla base, cos’è un’asta immobiliare? Come si evince anche dal nome, non è altro che la vendita di un immobile al migliore offerente. All’asta possono partecipare tutti i maggiorenni, in quanto pubblica, ma è necessario avere a disposizione una determinata somma di denaro.
Quando si parla di asta giudiziaria e l’immobile viene inserito in essa a seguito di pignoramento, gli ex proprietari non possono partecipare presentando una prima offerta. Essi sono tenuti al riscatto dell’immobile in questione, pagando prima di debiti che hanno portato la casa al pignoramento comprensivi di interessi, e solo allora poter fare annullare l’asta per ritornare in possesso dell’immobile. Quanto tempo debba intercorrere tra quest’ultimo e il precedente pignoramento lo stabilisce il tribunale.
Quando va una casa all’asta?
Partiamo dall’assunto che una casa viene inserita ad un’asta immobiliare, solo dopo l’avvenuto pignoramento effettuato dal creditore al proprietario dell’immobile. Per recuperare i soldi, il creditore è tenuto a vendere la casa all’asta, ma quando? Solo se l’immobile appartiene a un ente pubblico. In quanto tale, esso deve dimostrare di aver ceduto l’immobile al miglior prezzo possibile tramite un’agenzia specializzata. In questo caso, il miglior prezzo è riferito al venditore che non vuole perderci molto denaro rispetto al reale valore dell casa.
Una volta deciso di vendere la propria casa ad un’asta immobiliare, spetta al tribunale o all’ente organizzatore porre un avviso pubblico di vendita. Questi è obbligatorio affiggerlo sul portale del Ministero della Giustizia, alla sezione Portale delle vendite pubbliche, di cui si occuperà di pubblicizzare il relativo avviso al posto dell’affissione di pubblici manifesti.
L’avviso di vendita va pubblicato in tutti e due i modi, ma a seguito di un avviso di vendita già annunciato su siti Internet autorizzati dal Ministero della Giustizia entro 45 giorni prima del termine della presentazione delle offerte o della data di incanto. In via facoltativa, si può pubblicare l’avviso sulla stampa locale e nazionale, sia cartacea che su Internet, anche come inserzione pubblicitaria.
Come funziona un’asta immobiliare
Innanzitutto, il giudice dell’asta immobiliare fa effettuare una perizia per stimare la casa. Quest’ultima, costituirà il prezzo base di partenza dell’immobile. La stima viene effettuata in base a tante variabili, dal valore della casa, alle informazioni e ai documenti relativi riguardanti non solo lo stato dell’immobile che può esser anche locato al momento della perizia, ma anche di eventuali pendenze e vincoli. Inoltre, la modalità e le date concernenti il deposito cauzionale, chiusura delle offerte e saldo dell’immobile. Se è prevista la presenza del custode giudiziario, si può provare a organizzare una visita.
Asta immobiliare senza incanto
Si tratta della modalità più usata: in caso di asta immobiliare senza incanto, si deve inserire un assegno circolare non trasferibile in una busta pari al 30% del prezzo d’offerta, di cui il 10% a titolo di cauzione. In caso di mancato aggiudicazione dell’immobile, ti verrà restituito. L’offerta deve risultare anonima e inviata con largo anticipo rispetto alla data di scadenza indicata sull’avviso.
Nella busta, va aggiunta la domanda di partecipazione all’assegno, corredata dei dati anagrafici, richiesta di partecipazione, somma di denaro offerta, marca da bollo da 16 euro, stato civile, regime patrimoniale, data e firma.
Nelle aste con incanto, gli offerenti fanno a gara nel rilancio delle offerte, dopo tre minuti dall’ultima effettuata, si considera valida la cifra più alta che si aggiudica l’immobile.
Asta immobiliare giudiziaria
L’asta giudiziaria è definita dal Codice Civile, è il secondo passaggio dopo l’esecuzione di un pignoramento. Il giudice può procedere alla vendita all’asta anche dopo il fallimento di un’azienda, magari, verificando prima chi sono i creditori personali o aziendali. Dopo la vendita, dispone il pagamento dei debiti con i relativi interessi ai creditori che ne hanno diritto.
Con l’asta giudiziaria, si cancellano le eventuali ipoteche presenti sugli immobili. Anche la pendenza del pignoramento si cancella. Quando l’immobile viene aggiudicato, non serve andare dal notaio, perché gli atti sono disponibili al tribunale. Questo procedimento automatico si chiama effetto purgativo del diritto di trasferimento.
Asta immobiliare con unico offerente
Se in un’asta immobiliare c’è una sola persona interessata, quindi: unica busta, l’offerta verrà accettata. Tuttavia, se il denaro non è sufficiente a soddisfare tutti creditori, puoi decidere di alzare l’offerta. Se il creditore non cede, su richiesta il giudice può rimettere all’asta l’immobile, nel tentativo di spuntare un prezzo migliore. A quel punto, è il giudice a decidere se conviene fare un’altra asta o no. Se decide di sì, per ottenere l’immobile si dovrà attendere una seconda asta.
Asta immobiliare al ribasso
Se un’asta è deserta, il giudice può far partire un’asta al ribasso. Si parte con un nuovo prezzo di base, del 25% più basso rispetto al valore indicato nell’asta precedente. Dopo 4 aste deserte, il ribasso arriva al 50% del valore indicato nella prima asta. Se anche l’ultima asta non va bene, l’immobile torna al proprietario, che dovrà trovare un altro modo per pagare i creditori.
Se vuoi partecipare con un’offerta al ribasso, offri un prezzo con il 25% in meno rispetto al prezzo indicato nella prima asta e inserisci nella busta un assegno con il 10% di cauzione.
Asta immobiliare deserta
Si dice asta immobiliare deserta quando non ci sono offerte. Il tribunale mette a disposizione altri 45 giorni dopo la data della prima scadenza di presentazione delle domande per far arrivare nuove offerte. Il tribunale può anche decidere di fare un’asta al ribasso.
