Come non pagare il mutuo e tenersi la casa

In tempi di crisi economica e non poteva essere diversamente in piena emergenza Covid-19 che ha messo in gravi difficoltà economiche, imprese e famiglie, pagare regolarmente un mutuo è sempre meno agevole. Fortunatamente, arriva in loro soccorso il Fondo Statale che permette la sospensione del pagamento del mutuo, inclusa quella per i mutui concessi alle cooperative.

Il Fondo statale per la sospensione del mutuo

Non stiamo parlando di qualcosa di nuovo, ma solo di un problema che è tornato sotto la luce dei riflettori a causa della pandemia che ha danneggiato economicamente tante famiglie e attività imprenditoriali o commerciali. Infatti, l’istituzione del Fondo statale previsto nella manovra finanziaria 2007 è stato poi modificato nel 2013 e adesso può essere utilizzato anche per la crisi coronavirus come previsto dal DL Sostegni bis.

Come chiedere l’intervento del Fondo?

Questo Fondo governativo consente di sospendere il pagamento delle rate del mutuo alle famiglie in crisi di liquidità. E’ possibile chiederne l’intervento inoltrando richiesta alla banca con cui è stato contratto il mutuo, attraverso il modulo reperibile sul sito Consap. Oltre al modello è necessario consegnare anche la carta d’identità dell’intestatario del mutuo e la dichiarazione ISEE che non può superare i 30.000 euro, presupposto valido fino al 31 dicembre 2021. Insieme ad essi, va presentata la documentazione relativa il licenziamento o addirittura il decesso, o la perdita dell’autosufficienza o l’invalidità superiore all’80%, o ancora la sospensione o la riduzione dell’orario di lavoro. Oppure, per i liberi professionisti e lavoratori autonomi, il calo di fatturato e fino al 31 dicembre 2021.

Durante lo stato di emergenza dovuto alle misure anti Covid-19, la consegna può avvenire via e-mail con i documenti da inviare in allegato, anche in forma foto.

Successivamente, entro dieci giorni lavorativi, spetterà alla banca inviare la domanda a Consap, la quale farà pervenire la sua risposta entro quindici giorni.

Una volta ricevuta la risposta motivata Consap, la banca è tenuta immediatamente a informare il cliente/richiedente la sospensione del pagamento del mutuo. Entro trenta giorni dalla risposta positiva ricevuta da Consap, finalmente parte la sospensione.

Normalmente, i tempi della procedura sono questi, ma in questo, ossia fino al 31 dicembre 2021, l’iter sarà più rapido visto che la sospensione delle rate del mutuo parte, se la banca ha verificato la regolarità della richiesta dell’intestatario del mutuo, dalla prima rata in scadenza successiva alla data di inoltro della domanda.

Come funziona

Il fondo governativo/statale garantisce la sospensione del pagamento delle rate del mutuo fino ad un massimo di 18 mesi nel corso dell’esecuzione del contratto. E’ bene sottolineare, che questa concessione concerne solo i mutui contratti per l’acquisto di prima casa o abitazione principale.

A questo punto, il Fondo rimborsa solamente gli oneri finanziari pari al 50% della quota di interessi delle rate, per le quali ha effetto la sospensione del pagamento del mutuatario. Tuttavia, a carico di quest’ultimo, al termine della sospensione, oltre che la quota capitale rimane anche l’altra metà degli interessi della rate.

La legge prevede anche che la sospensione:

• non comporti l’applicazione di alcuna commissione o spesa di istruttoria e avvenga senza richiesta di garanzie aggiuntive;
• sia concessa anche per i mutui che hanno già usufruito di altre misure di sospensione (sempre per un periodo totale non superiore a 18 mesi);
• Le ultime norme prevedono anche che l’intestatario del mutuo possa comunque chiedere fino a 18 mesi di sospensione anche se ne ha già usufruito in passato, a condizione che abbia ricominciato a pagare le rate normali del suo mutuo da almeno tre mesi.

La sospensione non spetta a chi ha beneficiato di altre agevolazioni pubbliche, ma ora, per le richieste inoltrate entro il 31/12/2021 è possibile ottenerla anche per i mutui che hanno usufruito del Fondo di garanzia Consap per l’acquisto della casa. Inoltre, la sospensione non spetta all’intestatario di una polizza assicurativa a copertura del credito che ripaghi il debito residuo del mutuo per uno degli eventi coperti dal Fondo, ma questa è una precisazione che appare davvero scontata.

Sospensione pagamento rate mutuo: i requisiti dei richiedenti

I mutuatari che richiedono di fruire dell’agevolazione, devono essere in possesso dei seguenti requisiti:

• l’abitazione da acquistare deve essere principale e non di lusso, per questo motivo: sono escluse le abitazioni appartenenti alle categorie catastali: A/1, A/8 e A/9, ossia, rispettivamente: abitazioni signorili, abitazioni in ville, castelli e palazzi eminenti.
• il mutuo deve essere attivo da almeno un anno (meno di 1 anno per le domande inoltrate fino al 9 aprile 2022); l’importo non può superare i 250.000 euro (il limite sale a 400.000 euro per le richieste antecedenti il 31 dicembre 2021);
• il reddito ISEE della famiglia del richiedente rientri nei 30.000 euro annui (eccezion fatta per le domande presentate dal 17/03/2020 fino al 31/12/2021).

Obbligo per le banche di sospensione del mutuo

In alcuni casi, le banche devono sospendere l’ammortamento dei mutui, nei casi in cui l’intestatario è:

• deceduto o gli è stato riconosciuto un handicap grave oppure l’invalidità civile almeno all’80%;
• stato licenziato dal rapporto di lavoro subordinato anche per controversie individuali, salvo che per il licenziamento per giusta causa o giustificato motivo soggettivo;
• stato sospeso dal lavoro o ha ricevuto la riduzione dell’orario di lavoro per un periodo minimo di trenta giorni; per quanto concerne la riduzione almeno del 20% rispetto all’orario normale;
• fino al 31/12/2021 lavoratori autonomi, ditte individuali e artigiani, liberi professionisti iscritti agli ordini professionali che autocertifichino di aver subito dal 21 febbraio 2020 per tre mesi o comunque nel periodo compreso tra il 21 febbraio e la presentazione della domanda una riduzione del fatturato medio giornaliero superiore al 33% di quello realizzato nell’ultimo trimestre del 2019.

Sospensione mutui per cooperative

Come già anticipato, il Fondo statale ammette alla sospensione dal pagamento dei mutui, anche quelli ipotecari concessi alle cooperative per un importo massimo pari al prodotto tra 400.000 euro e il numero dei soci. Però la sospensione può essere concessa solo se almeno il 20% dei soci assegnatari degli immobili si trovi dopo il 31 gennaio 2020 in una delle situazioni di emergenza (vedi sopra).

La durata della sospensione delle rate sarà di:

• sei mesi, se si trovino in difficoltà almeno il 20% dei soci;
• dodici mesi, se si trovano in difficoltà tra il 20% e il 40% dei soci complessivi;
• diciotto mesi, se si trova in difficoltà oltre il 40% dei soci.

La domanda è presentata dalla società cooperativa mutuataria alla banca, attraverso il modulo che sarà pubblicato nel sito della Consap, entro 30 giorni dall’entrata in vigore del decreto semplificazioni.