Quando il proprietario di un immobile ad uso abitativo decide di concederlo in locazione all’inquilino, solitamente, le due parti stipulano un contratto di affitto regolarmente registrato presso l’Agenzia delle Entrate (nel caso la locazione sia superiore a trenta giorni). Il costo di registrazione dipende dal regime fiscale per cui hanno optato le parti (regime ordinario o cedolare secca).
Il contratto di locazione deve essere redatto in forma scritta e non necessariamente sottoscritto davanti a un notaio. A volte, per sicurezza, la redazione e la stipula avvengono presso un avvocato.
Ogni contratto di locazione ha una durata stabilita dalla legge. Se l’affitto riguarda un’abitazione principale, esso dura quattro anni + quattro (proroga) con le due parti che sono libere di stabilire il canone sulla base del marcato. Oppure tre anni + due di proroga con un canone mensile che deve rispettare alcuni vincoli.
Può capitare che il proprietario di un’abitazione concessa in locazione, non riceva puntualmente il pagamento del canone di affitto o le spese di condominio. In tal caso, può decidere di sfrattare l’inquilino insolvente attraverso una procedura ben precisa. Tuttavia, esistono delle situazioni in cui il proprietario dell’abitazione non può eseguire lo sfratto.
Come funziona uno sfratto
Fermo restando che ci si riferisce a un contratto di affitto regolarmente registrato, il locatore che ha intenzione di sfrattare l’inquilino procederà con l’invio di una diffida, la quale indica la scadenza del pagamento entro cui recuperare le somme dovute. Tuttavia, il proprietario dell’immobile è obbligato ad attendere la sentenza di un giudice.
La notifica dell’atto giudiziario che l’affittuario riceverà è denominata “citazione per convalida dello sfratto per morosità”. Il locatore non potrà ricevere i canoni della locazione fino al pronunciamento della sentenza del giudice.
Solitamente, lo sfratto è dovuto per morosità, ossia per mancato pagamento dell’affitto mensile o delle spese condominiali. Per chiedere lo sfratto:
- il pagamento di una mensilità non è avvenuto entro 20 giorni dalla scadenza;
- è saltato il pagamento di due mensilità per le spese di condominio con un ritardo di almeno 60 giorni.
L’opposizione dell’inquilino
Lo sfratto per morosità può essere bloccato solo nel caso in cui l’ammontare richiesto dal locatore è errato; oppure per la richiesta di compensazione tra debiti e crediti se il locatario vanta un credito nei confronti del locatore. O ancora, se viene meno la morosità dell’affittuario o la posizione sia stata effettivamente sanata.
Lo sfratto non può essere eseguito se non esiste alcun tipo di contratto d’affitto. Trattandosi di una locazione “in nero”, il proprietario dell’abitazione non può chiedere il pagamento dei canoni arretrati e l’inquilino può rivendicare la restituzione delle somme pagate.
Tuttavia, il locatore può avviare una causa di occupazione senza titolo con tempi previsti in due o tre anni. Ad ogni modo, il giudice può richiedere il versamento dell’indennità per l’occupazione abusiva durante questo periodo, ma a prezzi inferiori a quelli di mercato.
Come fare in caso di sfratto
Nonostante l’emanazione di un’ordinanza di sfratto da parte di un giudice, potrebbe capitare che l’inquilino decida di non liberare l’abitazione, in tal caso, si procede con l’esecuzione forzata. L’ufficiale giudiziario si presenterà all’indirizzo e intimerà il locatario di andare via.
Se l’ufficiale giudiziario non dovesse trovare nessuno al primo tentativo, dovrà farne un secondo ed eventualmente un terzo per notificare lo sfratto. Qualora non si riuscisse a mandare via l’inquilino semplicemente con i passaggi, l’ufficiale giudiziario può richiedere il supporto delle forze dell’ordine o di un fabbro.
Quando avviene lo sfratto, l’ufficiale giudiziario compila un inventario delle proprietà presenti all’interno dell’abitazione e l’inquilino potrà passare successivamente a ritirarle.
Lo sfratto può essere eseguito anche in presenza di minori, anziani o disabili all’interno dell’abitazione.
Lo sfratto non si può eseguire anche se…
Il locatore dell’abitazione deve dimostrare la persistenza di morosità da parte dell’inquilino, in caso contrario, il procedimento di sfratto viene arrestato.
Se l’inquilino dovesse procedere al pagamento delle somme dovute durante l’udienza del giudice con l’aggiunta degli interessi dovuti, quest’ultimo può interrompere il procedimento di sfratto.
Infine, il locatario può richiedere al giudice un tempo di novanta giorni entro cui effettuare il pagamento delle somme dovute. Trascorso il termine previsto, si procederà con un’ulteriore udienza dove il pagamento delle somme dovute provoca il blocco della procedura di sfratto. Viceversa, andrà avanti il procedimento di sfratto.
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