La servitù è un peso imposto sopra un fondo. Ecco le caratteristiche di questo tipo particolare di diritto reale e le varie tipologie.
La servitù: la nozione di legge
La servitù rientra tra i diritti reali, come l’usufrutto. Ma rispetto agli altri si caratterizza per una utilizzazione specifica e circoscritta della cosa altri. E’ un peso imposta sopra un fondo per l’utilità di un altro bene appartenente a diverso proprietario. Nel nostro ordinamento giuridico è disciplinato dall’art. 1027 del codice civile. Un esempio classico di servitù può essere il diritto a poter passare o affacciarsi sul terreno altrui. Tuttavia la servitù si caratterizza per la sua accessorialità alla proprietà di un bene immobile. In altra parole è legata ad esso e si trasferisce automaticamente con il trasferimento del bene principale. Ad esempio se ho diritto di accesso ad una cisterna adiacente ad un immobile di mia proprietà, quando lo venderò, il nuovo proprietario avrà il mio stesso diritto. In altre parole anche lui potrà accedere alla cisterna, senza alcun problema.
Gli elementi caratterizzanti
Per parlare di servitù occorre la presenza di alcuni elementi che la caratterizzano. Il primo è il “peso“, cioè una limitazione del pieno e totale godimento di un fondo. Tranne nei casi in cui si tratta di un fare a carico del proprietario o di un’imposizione di non fare. Tuttavia il peso può essere deciso dalle parti, nel rispetto di quelli che sono i limiti imposti dalla legge. Il secondo è “l’utilità” del fondo che può consistere in un qualsiasi vantaggio, non per forza economico. Ma basta una qualsiasi miglioria del fondo, purché di carattere oggettivo. Ad esempio l’utilità può consistere nella maggio comodità del fondo dominante, o anche un vantaggio futuro. Ad esempio un edificio da costruire o un fondo da acquistare. L’ultimo elemento riguarda la “diversità dei proprietari dei due fondi “servente e dominante“. Comunque sia è ammesso che il proprietario del fondo servente sia comproprietario con quello dominante.
Tutte le tipologie
Esistono varie tipologie di servitù. Le servitù coattive che nascono in forza di legge, volontarie cioè espressamente voluti dalle parti, negative quando vietano qualcosa, affermative che invece danno il diritto di fare qualcosa. Ed infine la servitù può essere continue o discontinue. Vediamole nel dettaglio delle loro differenze. La servitù coattiva sono quelle obbligatorie o che si costituiscono per lo più con sentenza di un giudice. Sarà quest’ultimo a stabilire i parametri di indennità dovuta e le modalità di gestione. Ne sono esempio:
- la somministrazione d’acqua;
- l’acquedotto coattivo, per la costruzione di canali;
- passaggio coattivo, quando vi è l’obbligo di passaggio sul fondo altrui perché non si ha accesso dalla strada pubblica. Sono esenti da servitù le case, i giardino ed i cortili.
Servitù volontarie: come nascono e a cosa servono?
Le servitù volontarie si costituiscono per volontà tra le parti, tramite un atto negoziale. In altre parole dipendono dalla volontà delle parti. Ad esempio un diritto di passaggio per se vi siano comodi accessi dalla via pubblica, ma anche una servitù di veduta o di tenere alberi a distanza inferiore a quella legge. Inoltre le servitù possono costituirsi per contratto o per testamento, purché in forma scritta. Comunque esistono anche altri modi di costituzione del diritto, tra questi: l’usucapione, e la destinazione del padre di famiglia, che danno luogo ad acquisti a titolo originario. La destinazione del padre di famiglia si ha quando due fondi, oggi divisi, sono appartenuti allo stesso proprietario e questi ha realizzato opere tali da legale in modo oggettivo entrambi. E’ chiaro che se la proprietà rimane sempre allo stesso soggetto non vi sono problemi. Ma se la proprietà si divide la servitù si intende stabilita attivamente e passivamente a favore e sopra ciascun fondo, anche se separati.
Come si estingue una servitù?
Le servitù si possono estinguere per diversi motivi. Il primo è la rinuncia per atto scritto da parte di chi ne ha diritto. Ma altro modo di estinzione è dato dalla confusione, cioè per riunione nella stessa persone della proprietà del fondo sia servente che dominante. Inoltre si estinguono per prescrizione quando non se ne usi per vent’anni. Infatti se chi ha diritto ad una servitù non se ne serve, perde lo stesso diritto. Pertanto è giusto stare attenti al modo in cui si esercita di concreto il godimento. Ed infine può essere utile sapere che eventuali opere necessario per l’esercizio della servitù sono a carico del proprietario del fondo dominante, salvo diversa disposizione stabilita dalla legge o dall’accordo negoziale tra le parti.
