La proposta d’acquisto è diversa dal preliminare di vendita. Ecco tutti gli elementi che non possono mancare per essere valida.
La proposta d’acquisto: cos’è e a cosa serve?
Agli italiani piace avere un immobile di proprietà ed il mercato del 2021 lo dimostra. Pertanto, prima di scegliere la propria inizia un tour di visite per la ricerca della casa ideale. A volte si trova, mentre a volte si cercano dei buoni compromessi, per concludere l’acquisto. Quando ci si avvale di esperti del settore, come gli agenti immobiliari, spesso questa ricerca diventa più veloce e meno stressante. Ma se si trova la casa giusta, si va in agenzia e si sottoscrive una proposta d’acquisto. Tuttavia spesso si tratta di un modulo prestampato, che l’agente compila con i dati delle parti interessate e dell’immobile. Il prestampato deve essere firmato dalle parti coinvolte nell’operazione. Ma attenzione si tratta di una dichiarazione in cui il compratore, propone al venditore le sue condizioni ideali per effettuare la compravendita.
L’individuazione dei proprietari
Una proposta d’acquisto immobiliare, di solito, nella parte iniziale prevede l’indicazione della proprietà. Infatti occorre indicare i nomi di tutti i proprietari, se sono più di uno. La proposta per essere comunque valida deve essere accettata da tutti coloro che hanno quote di proprietà sull’immobile. Non esiste una convalida “per maggioranza” dei proprietari. Ma tutti devono essere d’accordo all’unanimità. E’ consigliabile identificare i proprietari per i solo dati personali, compreso il codice fiscale e il luogo in cui inviare la proposta, qualora fosse in un luogo diverso da quello in cui viene sottoscritto. Per questo motivo è sempre meglio fare una visura catastale aggiornata, per capire chi sono i reali proprietari del bene oggetto di proposta d’acquisto.
I caratteri essenziali della proposta d’acquisto
La proposta è quindi una dichiarazione fatto da un probabile acquirente. Per essere valida una proposta deve essere fatta in forma scritta e deve essere completa in tutte le sue parti. Ma deve anche contenere l’intenzione a volersi impegnare e tutte le clausole affinché questo avvenga. Inoltre la proposta è regolamentata dall’arti. 1329 del codice civile, che così definisce: «Se il proponente si è obbligato a mantenere ferma la proposta per un certo tempo, la revoca è senza effetto».
Per tale motivo viene sempre indicata una data entro cui il promittente acquirente può ritirare la sua proposta. Infine una proposta può anche avere della clausole sospensive, come quella classica del mutuo. E’ sempre più frequente trovare la dicitura: “proposta vincolata all’accettazione del mutuo”, qualora appunto il compratore ha bisogno di accedere al mutuo per comprare un immobile.
Altre indicazioni che non possono mancare
Nella proposta deve essere indicato l’immobile oggetto di compravendita. E con esso anche tutte le sue pertinenze, come ad esempio un garage. Tutti gli immobili sono da identificare secondo i dati catastali completi. Solo attraverso questi dati è possibile identificare in modo univoco l’immobile. Una piccola descrizione non fa male, a cui aggiungere anche la classe energetica, la conformità degli impianti, la presenza di ipoteche e lo stato attuale della costruzione.
Tuttavia è da esprimere il prezzo di vendita, espresso sia in cifre che in lettere. Subito dopo si indicano anche le modalità con cui verrà corrisposto il prezzo pattuito. Spesso la proposta d’acquisto prevede l’accompagnamento di un assegno. I dati identificativi come numero, piazza, agenzia vendono riportati nel formulario. In questa fase è da esprimere il modo cui vengono corrisposte le altre somme. Cioè attraverso l’intervento di un istituto mutuante, oppure direttamente al rogito notarile.
Il merito al rogito notarile…
Anche questo è un aspetto molto importante. Il Notaio può essere o meno indicato nella proposta di acquisto, ma è meglio indicare il periodo entro cui perfezionare la vendita. Tuttavia la consegna dell’immobile, salvo accordo tra le parti, di solito avviene alla data del rogito notarile con la consegna delle chiavi. Al momento della consegna decorreranno a favore ed a carico del proponente tutti i diritti e gli oneri. Ebbene la proprietà dell’immobile al momento dell’atto notarile dovrà essere trasferita libera da oneri, pesi, trascrizioni pregiudizievoli, pignoramenti, iscrizioni ipotecarie e senza gravami alcuno ad eccezione di NULLA. Il notaio avrà il compito di effettuare il trasferimento e registrare il rogito negli appositi registri immobiliari.
Altre clausole da inserire nella proposta d’acquisto
L’immobile deve essere trasferito, come visto e gradito, nello stato di fatto e di diritto in cui si trova, con tutte le servitù attive e passive, comprensivo della quota di comproprietà sulle parti comuni dell’edificio. Pertanto tutti i vizi devono essere espressi, se presenti, già dalla fase di visita presso l’immobile. Comunque sia in proposta occorre inserire anche tutte le eventuali altre clausole o richieste che provengono da parte acquirente. E completano il tutto, l’eventuale provvigione del mediatore, la sottoscrizione della privacy e della relativa normativa. Infine la proposta è da sottoscrivere dal proponente compratore e sottoposta al venditore.
Cosa succede quando la proposta d’acquisto viene sottoposta al venditore?
Il venditore può rifiutare la proposta d’acquisto qualora le condizioni previste o il prezzo non sono di suo gradimento. Di solito in caso di mancata accettazione della presente proposta da parte del venditore il mediatore restituirà, entro una settimana dalla scadenza dell’irrevocabilità della proposta, tutte le somme ricevute senza interessi e senza la facoltà per il proponente di richiedere ulteriori somme a titolo di penale o risarcimento danni. Ma la proposta può essere accettata. E quando questo succede i possono produrre due effetti diversi:
- se nella proposta, accettata dal promittente venditore, viene espressa la volontà di acquisto del bene identificato, rimandando però l’acquisto al rogito, si rimarrà in una fase pre-contrattuale. Comunque si parla di trattative, certamente avanzate, ma che la cui interruzione, può essere causa soltanto di responsabilità c.d. precontrattuale;
- se nella proposta è espressamente previsto che l’accettazione del promittente venditore la trasformi in contratto preliminare, allora essa è completa. L’affare è concluso e si passerà solo al rogito notarile, mentre il mediatore avrà maturato la sua provvigione.
Per questo motivo si consiglia sempre di riempire la proposta di acquisto immobiliare in tutte le sue parti. Questo permette di concludere la trattativa in modo chiaro fino al rogito notarile e diventare proprietari di un immobile senza alcun problema.
