Il contratto di preliminare di compravendita immobiliare costituisce il principale strumento con il quale delle persone si impegnano a vendere e ad acquistare un immobile. Per avere validità esso va redatto in forma scritta, infatti, diversamente è da considerarsi nullo, quindi, privo di qualsiasi effetto.
A cosa serve il contratto preliminare
Le parti coinvolte nella stipula di tale strumento contrattuale sono rappresentate dalla parte venditrice che promette all’altra parte acquirente di cedere la proprietà dell’immobile al prezzo e secondo le modalità e i termini indicati nel contratto di compravendita immobiliare. In conseguenza di ciò, le parti si obbligano a stipulare un successivo contratto definitivo, con il quale verrà ufficialmente trasferita la proprietà immobiliare.
Il preliminare di compravendita è obbligatorio?
Spiegato cos’è un contratto preliminare di compravendita immobiliare, cerchiamo di capire se è obbligatorio. La risposta è “no”. Infatti, le parti si impegnano a giungere a un contratto di compravendita definitivo anche verbalmente e senza alcun impegno preso in precedenza.
Se è vero che non è obbligatorio stipulare un contratto preliminare di compravendita prima di arrivare al trasferimento definitivo dell’immobile, è altrettanto vero che redigerlo in forma non verbale, quindi, scritta, concede la possibilità alle parti, in caso di recesso, di pagare delle conseguenze.
Solitamente, infatti, la parte acquirente s’impegna a stipulare il rogito tramite il versamento di una caparra, detta confirmatoria, Nel caso dovesse venire meno all’impegno, l’altra parte (venditrice) ha il diritto di trattenere la caparra versata dall’acquirente trattenendo la proprietà dell’immobile (spesso, si tratta di una casa o abitazione). Ma potrebbe accadere che a recedere dall’impegno preso sotto forma scritta e previo versamento della caparra, sia la parte venditrice (causa ripensamento sulla vendita o perché ha ricevuto un’offerta di gran lunga migliore). In tal caso, spetta a tale parte restituire il doppio del valore della caparra confirmatoria come risarcimento del danno subito dalla parte acquirente.
Il compromesso immobiliare deve essere sottoscritto dal notaio?
Quando si decide di acquistare una casa o abitazione, compilato il modulo prestampato in un’agenzia immobiliare, poi sottoposto alla parte venditrice che ha dato incarico di vendita in forma scritta, si è di fatto concluso un preliminare di compravendita.
All’interno del documento sono indicati i dati delle parti del contratto, i dati catastali e descrittivi del bene, il prezzo e le modalità con le quali sarà versato il corrispettivo, la caparra sottoscritta, e soprattutto il termine entro cui dovrà essere stipulato il rogito davanti al notaio scelto.
Per tale motivo, questo modello prestampato, se integrato dei dati mancanti e firmato costituisce in tutti i sensi un preliminare di compravendita, con il quale ci si impegna a stipulare l’atto successivo e definitivo del passaggio di proprietà del bene.
Per tutti questi motivi, si può affermare che non è obbligatorio firmare il preliminare di compravendita immobiliare davanti al notaio.
Il preliminare di compravendita va registrato?
Il compromesso immobiliare va registrato al fine di evitare un accertamento e conseguente sanzione per non aver rispettato la normativa che impone la registrazione del contratto preliminare. Ciononostante, solitamente le scritture non vengono registrate. Il motivo risiede nell’elusione del pagamento degli oneri fiscali da versare all’Agenzia delle Entrate che, così facendo, difficilmente può venirne al corrente.
Tuttavia, urge ribadire che un preliminare di compravendita firmato ma non registrato, non perde comunque la sua validità ed efficacia. Per cui, le parti risultano in ogni caso essersi assunte degli impegni.
Il preliminare di compravendita necessita di trascrizione?
Acquistare un immobile e impegnarsi presso il proprio notaio al fine di stipulare un contratto preliminare di compravendita tramite atto pubblico, implica che il rogito derivante va trascritto. In realtà è la legge a sancirne l’obbligo, quando stabilisce che i contratti preliminari aventi oggetto la conclusione di taluno dei contratti menzionati nei primi quattro comma dell’art. 2643 del Codice civile, anche se sottoposti a condizione o relativi ad edifici da costruire o in corso di costruzione, devono essere trascritti se risultano da atto pubblico o da scrittura privata con tanto di sottoscrizione autenticata o accertata giudizialmente.
Gli effetti della trascrizione
Trascrivere un preliminare di compravendita, innanzitutto, significa conferire all’atto il potere dell’opponibilità a tutte le eventuale e successive trascrizioni pregiudizievoli a carico del bene. Basti pensare ad un’eventuale ipoteca iscritta sull’immobile dall’agente di riscossione oppure al pignoramento adottato dalla banca creditrice il venditore.
Tramite la trascrizione, la parte acquirente si cautela da circostanze successive il preliminare e che pregiudicherebbero il proprio acquisto. Uno dei rischi maggiori è perdere la somma di denaro versata sotto forma di caparra o comunque di anticipo in attesa del rogito.
Pertanto, sottoscrivere un preliminare di compravendita in veste di atto pubblico notarile non è una consuetudine anche se più sicura di una scrittura privata che ha l’unico vantaggio di essere meno onerosa.
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