L’accollo del mutuo è il subentrare ad un altro debitore nel rimborso di un finanziamento relativo all’acquisto di un immobile. Ecco come funziona.
L’accollo del mutuo: cosa dice la norma?
E’ possibile trasferire un immobile quando vi è un mutuo immobiliare in corso? La risposta è si. Ma non solo vi è anche la possibilità che un terzo soggetto decida di accollarsi lui il debito, prima che questo sia stato finito. L’articolo 1273 del codice civile definisce così l’accollo. “Se il debitore e un terzo convengono che questi assuma il debito dell’altro, il creditore può aderire alla convenzione, rendendo irrevocabile la stipulazione a suo favore. L’adesione del creditore importa liberazione del debitore originario solo se ciò costituisce condizione espressa della stipulazione o se il creditore dichiara espressamente di liberarlo. Se non vi è liberazione del debitore,questi rimane obbligato in solido con il terzo. In ogni caso il terzo è obbligato verso il creditore che ha aderito alla stipulazione nei limiti in cui ha assunto il debito, e può opporre al creditore le eccezioni fondate sul contratto in base al quale l’assunzione è avvenuta“.
L’accollo del mutuo: alcuni dettagli
Accollarsi un mutuo vuol dire assumersi un obbligo. L’accollo è dunque una dichiarazione con la quale una persona obbliga, nei confronti della banca a pagare le rate del debito. Infatti vanno pagate non solo le rate successive, ma anche gli interessi, come avrebbe dovuto fare il debitore originario. Questo implica che il nuovo acquirente che compra una casa con il mutuo, si assuma l’obbligo di rimborsare il capitale, ma di adempiere a qualsiasi altro impegno previsto dal contratto stipulato dal suo predecessore. Tuttavia, l’accollo prende forma con il rogito notarile dell’immobile, che avviene come in una qualsiasi compravendita di immobili. Questa operazione viene molto usata dai costruttori o imprese edilizie. Infatti accendono un mutuo per la costruzione di nuove case, ad esempio, e quando le rivendono, traslano una parte del mutuo agli acquirenti. E’ facoltà di questi ultimi decidere di volerlo fare, non può mai essere una obbligazione.
La convenienza da parte del compratore
Una persona decide di comprare casa ed accollarsi il mutuo, pagando le rate che restano del finanziamento richiesto. Ma dal punto di vista economico, potrebbe essere una scelta vantaggiosa. Ad esempio il nuovo proprietario stipulerà un contratto nuovo di mutuo, ma a un costo inferiore. Questo perché non dovrà iscrivere una nuova ipoteca sull’immobile. Tuttavia il costo minimo dell’operazione può variare da 100 a 200 euro, evitando così di dover sostenere le spese notarili. L’acquirente non dovrà sottoscrivere alcun atto di mutuo dal notaio (spesa media risparmiata: 1500-2000 euro). Ma anche in questo caso però è sempre utile conoscere i tassi di interesse attuali prima di andare alla sottoscrizione dell’accordo. Bisogna esaminare attentamente la durata residua, il tasso di interesse e l’importo della rata, per essere certi della scelta fatta. Inoltre chi non è già cliente della banca, però, dovrà probabilmente aprire un nuovo conto corrente. Pertanto occorre anche valutare la convenienza di “cambiare” la propria banca di fiducia.
L’accollo conviene anche al venditore?
L’accollo del mutuo può essere conveniente anche per il venditore. Infatti, quest’ultimo spesso viene liberato da ogni obbligo. Pertanto non dovrà preoccuparsi di fare ulteriori pagamenti e della cancellazione dell’ipoteca a fine periodo. L’unica attenzione che deve avere il venditore è quella di essere effettivamente liberato dalla banca creditrice. Certo il venditore avrà anche venduto il suo immobile e quindi ottenere un altro vantaggio. Attenzione però perché occorre anche sentire il parere della banca. La banca non è obbligata a dare il parere positivo nel cambio del debitore. Se questa ipotesi si verifica il mutuo rimane intestato al debitore originario. La banca valuta il nuovo potenziale debitore come se fosse quello originario. Quindi deve offrire le stesse o migliori caratteristiche, referenze e condizioni lavorative al fine di concludere il contatto. In altre parole, anche il nuovo soggetto dovrà presentare il banca tutto quello che attesti la sua situazione economica, patrimoniale e familiare.
Due tipologie di accollo del mutuo
Dopo aver analizzato i caratteri principale dell’accollo del mutuo, è emerso che ne esistono di due tipologie. La prima tipologia è l’accollo mutuo cumulativo. Si prevede che l’accollato resti comunque obbligato (“in solido”) verso la banca insieme all’accollante. Quindi, se il nuovo debitore non fosse in grado di rimborsare il debito, questo tornerà a ricadere sul primo debitore. Mentre totalmente diverso è l’accollo mutuo liberatorio. Qui si svincola l’accollato da qualsiasi obbligo, trasferendo completamente il debito ed ogni altro onere all’accollante. Questa condizione, migliore per vendere l’immobile senza temere problemi futuri, va espressamente indicata nel contratto, pena l’essere considerata nulla.
