L’usufrutto è un diritto reale di godimento che attribuisce diritti e oneri alle parti. Ecco come funziona e quali sono le linee guida
Usufrutto: la normativa che lo regola
L’usufrutto è disciplinato dall’ articolo 978 e seguenti del codice civile. L’usufrutto è il diritto di un soggetto, quindi di una persona, di godere e beneficiare di un bene altrui traendone utilità, con l’obbligo però di non mutarne la destinazione economica. Il soggetto beneficiario è chiamato anche usufruttario, mentre il proprietario del bene è chiamato nudo proprietario è stabilito dalla legge e la sua durata. Infatti la durata non può eccedere la vita dell’usufruttuario. Tuttavia alla morte di quest’ultimo il nudo proprietario, acquista la piena proprietà del bene. Inoltre l’usufrutto si acquista per casi specifici:
- legge;
- volontà privata;
- usucapione;
- contratto.
Alcuni esempi specifici
L’usufrutto può costituirsi per legge, ad esempio l’usufrutto legale dei genitori nei confronti dei beni del figlio minore. Ma può anche costituirsi per volontà privata. Tuttavia un classico esempio è quello del testamento. E’ possibile anche un acquisto per usucapione, che prevede comunque una forma abbreviata. Infine l’ultima possibilità è quella contrattuale. Anche se l’usufruttuario del resto ha ampio potere di disporre del proprio diritto, che può cedere a terzi, per atti tra vivi a titolo oneroso o gratuito. Ma tali diritti si estinguono con la cessazione dell’usufrutto. Mentre l’estinzione si verifica per:
- scadenza del termine;
- morte dell’usufruttuario
- perimento della cosa:
- prescrizione ventennale
Usufrutto: i Diritti e i doveri dell’usufruttuario
L’usufruttuario ha diritto di possedere, migliorare e gestire il bene, compiere atti di ordinaria amministrazione e introdurre addizioni. Per di più l’usufruttuario può realizzare miglioramenti che consistono in un incremento qualitativo che si fonde con la cosa e ne aumenta la produttività. Mentre le addizzioni invece sono un incremento quantitativo che mantiene una propria individualità, rimane cioè distinto dalla cosa. Inoltre l’usufruttuario ha diritto di conseguire il possesso della cosa, ma non di distruggerla o di rovinarla. Infatti rientrano nei doveri dell’usufruttuario:
- la restituzione della cosa al termine del periodo di usufrutto;
- impiegare la diligenza media del buon padre di famiglia nel godimento;
- fare l’inventario dei beni e prestare garanzia
- sono a suo carico le spese di manutenzione ordinaria e le imposte dovute sul reddito.
Mentre spettano al proprietario le spese per la manutenzione straordinaria e le imposte dominicali.
Cosa può essere oggetto di usufrutto?
A dire la verità possono essere oggetto di usufrutto qualunque tipologia di bene, mobili ed immobile. Ma rientrano anche i crediti e i titoli di credito, le azioni ,le aziende. Anche se è possibile che l’usufrutto sia utilizzato per cose consumabili. Difatti è evidente che l’utilizzatore però non potrà restituirla al termine del contratto. E’ perciò stabilito che l’usufruttuario può servirsene liberamente, pagandone il volume di stima convenuto o restituendo cose dello stesso genere e valore. Infine la durata il diritto non può eccedere la vita dell’usufruttuario. Mentre se costituito a favore di enti giuridici, non può durare più di 30 anni.
Il settore immobiliare tra nudo proprietario ed usufruttuario
Un particolare caso di usufrutto è quello relativo al settore immobiliare. Qui l’oggetto dell’usufrutto può essere un qualsiasi immobile: come un appartamento o una villetta. Il diritto di usufrutto può essere ceduto. “Se io sono titolare di un diritto di usufrutto che dura trent’anni e ne ho goduto per cinque anni posso usufruire il mio diritto di usufrutto a titolo oneroso o gratuito”. Ma la durata sarà sempre uguale a quella stabilita originariamente. Quindi il valore della nuda proprietà dipende dall’incidenza del diritto di godimento.
Il prospetto dei coefficienti per il valore
Un esempio potrebbe essere quello in cui l’usufrutto duri la vita intera dell’usufruttuario. In questo caso esiste una tabella che calcola la proporzione tra la parte di usufrutto, la parte di nuda proprietà ed il valore di vendita.
| PROSPETTO DEI COEFFICIENTI | |||
| Coefficienti per la determinazione dei valori attuali dei diritti di usufrutto a vita e delle rendite o pensioni vitalizie al tasso di interesse del 2,5% | |||
| ETA’ DEL BENEFICIARIO [anni compiuti] | COEFFICIENTI | VALORE % USUFRUTTO | VALORE % NUDA PROPRIETA’ |
| DA 0 – 20 ANNI | 38 | 95 | 5 |
| DA 21 – 30 ANNI | 36 | 90 | 10 |
| DA 31 – 40 ANNI | 34 | 85 | 15 |
| DA 41 – 45 ANNI | 32 | 80 | 20 |
| DA 46 – 50 ANNI | 30 | 75 | 25 |
| DA 51 – 53 ANNI | 28 | 70 | 30 |
| DA 54 – 56 ANNI | 26 | 65 | 35 |
| DA 57 – 60 ANNI | 24 | 60 | 40 |
| DA 61 – 63 ANNI | 22 | 55 | 45 |
| DA 64 – 66 ANNI | 20 | 50 | 50 |
| DA 67 – 69 ANNI | 18 | 45 | 55 |
| DA 70 – 72 ANNI | 16 | 40 | 60 |
| DA 73 – 75 ANNI | 14 | 35 | 65 |
| DA 76 – 78 ANNI | 12 | 30 | 70 |
| DA 79 – 82 ANNI | 10 | 25 | 75 |
| DA 83 – 86 ANNI | 8 | 20 | 80 |
| DA 87 – 92 ANNI | 6 | 15 | 85 |
| DA 93 – 99 ANNI | 4 | 10 | 90 |
Il valore dell’usufrutto viene calcolato moltiplicando la rendita annua per il coefficiente stabilito in relazione all’età dell’usufruttuario.
Un esempio di calcolo
Ecco un esempio semplice su come calcolare il valore dell’usufrutto. Inoltre nella tabella ci sono i coefficienti che hanno come parametro di riferimento: l’età del beneficiario e i relativi coefficienti, il valore dell’usufrutto espresso in percentuale rispetto alla proprietà ed il valore della nuda proprietà.
Ad esempio:
- valore della piena proprietà E. 115.500,00
- età dell’usufruttuario anni 62 coeff. 22
- val. % US. 55%
- val. % n. prop. 45%
Risultati
- E. 115.500 x 55% = E. 63.525 (val. usufr.)
- E. 115.500 x 45% = E. 51.975 (val. n. prop.)
Saranno questi i valori da considerare nel caso in cui si decida di vendere un immobile oggetto di usufrutto. Infatti, il proprietario può benissimo vendere il valore della nuda proprietà. Ma il nuovo proprietario, dopo l’acquisto dovrà aspettare il ricongiungimento tra la nuda proprietà e l’usufruttuario, almeno che non sia disposto diversamente.
Conviene comprare solo la nuda proprietà?
Da un punto meramente economico, la risposta è SI. Questo perché come dall’esempio il valore d’acquisto dell’immobile è notevolmente più basso. Un altro aspetto di convenienza potrebbe essere relativo alle spese da pagare. Si ricorda che per tutta la durata dell’usufrutto, l’acquirente non dovrà sostenere spese ordinarie. Senza considerare che avrà comunque un immobile che potrà essere considerato come mero investimento. Infatti potrà lasciarlo in successione, oppure rivenderlo ad un prezzo maggiore, quando l’usufrutto sarà finito. Attenzione però che su questo tipo di immobile non si possono avere agevolazioni per l’acquisto prima casa. Uno perché non si andrà a vivere su quell’immobile e due non si potrà portare la residenza. Pertanto, conviene comprare la nuda proprietà solo ad uso investimento, certamente non per casa di famiglia da vivere subito.
