Da molti anni stai curando un fondo che risultava abbandonato oppure vivi in un immobile senza pagare il canone e senza che nessuno abbia mai rivendicato i suoi diritti? In questo caso potresti aver maturato i requisiti per l’usucapione, ecco come funziona.
Usucapione: requisiti temporali
Il nostro ordinamento prevede l’usucapione nell’articolo 1158 del codice civile che stabilisce: La proprietà dei beni immobili e gli altri diritti reali di godimento sui beni medesimi si acquistano in virtù del possesso continuato per venti anni”. L’articolo 1161 c.c. invece regola l’usucapione per i beni mobili e stabilisce che in questo caso il termine previsto è di 10 anni.
L’articolo 1159 c.c. invece contempla un’unica possibilità di usucapione abbreviata a 10 anni per i beni immobili, si tratta del caso in cui un soggetto ritenga di aver idoneamente acquistato il bene e trascritto un atto che poi sia risultato nullo. In questo caso quindi vi è un atto, ma evidentemente lo stesso è viziato e non per fatto dovuto all’acquirente. Queste sono le regole di base, ora vediamo quali ipotesi possono verificarsi. La prima cosa da sottolinearsi è che il termine per il maturare del’usucapione si considera interrotto sia da un atto del reale proprietario volto a riscattarne la proprietà, sia nel caso in cui vi è un evento naturale che porta il soggetto a non comportarsi come proprietario per un anno.
Vi sono però dei casi particolari in cui i termini per usucapione sono più brevi, l’articolo 1159 bis del codice civile si occupa dell’usucapione speciale per la piccola proprietà rurale e stabilisce il termine ordinario in 15 anni e il termine abbreviato in 5 anni. La norma ha a oggetto i terreni agricoli ubicati in un comune montano, oppure fondi rustici in comuni non montani, ma il cui reddito dominicale non superi 180,76 euro.
Non possono essere usucapiti i beni demaniali, del patrimonio statale o comunque pubblici.
Requisiti usucapione: il possesso continuato e l’animus proprietario
Non basta però il solo possesso per acquisire la proprietà, infatti ci vogliono ulteriori elementi che possono essere definiti psicologici.
La proprietà di un bene si può acquistare a titolo derivato, ad esempio compravendita, successione, donazione, oppure a titolo originario quindi un titolo precedente non esisteva e nasce ex novo, l’usucapione è un acquisto a titolo originario, questo perché non c’è un proprietario oppure, pur essendovi, non si sa chi sia e di fatto ci si comporta su quel bene come se si fosse proprietari.
Ad esempio una persona ha una casa e si accorge che il fondo vicino è abbandonato e che nessuno se ne occupa mai, a un certo punto, non sapendo chi è il proprietario e anche per evitare danni alla propria proprietà, si decide di ripulirlo dalla erbacce e poi di iniziare a coltivarlo. Intanto passa il tempo e nessuno reclama la proprietà dell’immobile e ci si comporta come proprietari del fondo, cioè si ha l’animus del proprietario.
Atti interruttivi
Affinché maturi l’usucapione devono però trascorrere gli anni previsti dalla legge senza che nessuno reclami la proprietà dell’immobile. Nel caso in cui per quell’ immobile si stipula un contratto di affitto, non si può maturare l’usucapione. Se dopo 5 anni che si sta coltivando il terreno abbandonato, arriva il proprietario, si palesa come tale e di fatto stipula una sorta di accordo per cui chi sta coltivando il terreno continua a farlo e ne tiene i frutti, non può maturare l’usucapione perché c’è appunto un soggetto che si palesa come proprietario e che non dichiara certo di voler rinunciare alla proprietà, interrompendo così i termini. Il possesso quindi deve essere:
- continuato;
- non deve essere stato acquisito con la forza;
- deve essere pubblico, cioè non deve essere occultato o nascosto alle persone con cui generalmente si entra in contatto. Ad esempio coltivare il fondo di notte per non far sapere al vicino chi coltiva, potrebbe far venir meno l’usucapione.
Come trascrivere un atto di proprietà acquisita per usucapione
Dal punto di vista tecnico affinché si risulti proprietari dell’immobile su cui si ritiene di aver maturato l’usucapione è comunque necessario far emergere dai pubblici registri questa proprietà e per farlo occorre un atto che abbia una rilevanza pubblica.
Vi è stato un periodo in cui si riteneva che bastasse una dichiarazione fatta davanti al notaio in cui si disponeva di possedere un bene immobile da oltre 20 anni senza che nessuno ne avesse mai reclamato la proprietà, tale dichiarazione doveva essere resa nota a un eventuale acquirente. La Corte di Cassazione è però intervenuta su tale posizione chiarendo che non basta tale dichiarazione, ma è necessaria una sentenza.
Sentenza
Ciò implica che è necessario attivare una causa nei confronti di un soggetto che in un qualche modo in un atto, nei pubblici registri, risulta essere stato proprietario. La procedura può andare avanti anche in contumacia e quindi senza che il contro interessato si presenti in giudizio. Si arriva quindi all’atto finale cioè alla sentenza, che però non è scontata, infatti il contro interessato potrebbe anche presentarsi e reclamare la proprietà dell’immobile, offrendo comunque delle prove del fatto che in realtà non vi era mai stata l’intenzione di far acquisire la proprietà a terzi soggetti.
In sede processuale è colui che ritiene di aver acquistato la proprietà per usucapione a dover dimostrare che il possesso è stato continuato e, in base a una sentenza del tribunale di Cassino, è necessario indicare in modo preciso il momento in cui è iniziato il possesso, non basta sottolineare di aver sempre avuto la disponibilità del bene (sentenza 823 del 2011 Tribunale di Cassino). Per dimostrare l’avvenuto acquisto della proprietà tramite usucapione è possibile chiamare in giudizio anche testimoni, ad esempio i vicini che in molti casi possono essere risolutivi.
Gli accordi di mediazione
La procedura giudiziaria oggi è però superata, infatti, nel 2013 è stato inserito nell’articolo 2643 del codice civile (atti soggetti a trascrizione) il comma 12 bis che assoggetta a trascrizione nei pubblici registri “gli accordi di mediazione che accertano l’usucapione con la sottoscrizione del processo verbale autenticata da un pubblico ufficiale a ciò autorizzato”. Con tale accordo viene sostituita la sentenza, naturalmente all’accordo di mediazione deve prendere parte l’eventuale contro interessato. Se non si raggiunge l’accordo si può procedere in via giudiziaria.
