Il leasing immobiliare abitativo è una realtà abbastanza giovane del settore. E’ una possibilità di acquistare casa, se non si ha molta liquidità. Ecco come funziona
Leasing immobiliare abitativo: cos’è e quando nasce
La legge di bilancio del 2015 ha introdotto il concetto di leasing immobiliare abitativo. La normative prevede delle agevolazioni fiscali per chi acquista o costruisce degli immobili destinati ad uso abitativo. Il leasing è già da tempo utilizzato nel settore auto o nelle aziende. Molti contratti, infatti, prevedono dei pagamenti mensili ed una maxi rata finale. Nel settore immobile non andiamo molto lontano. Il contratto prevede di utilizzare un immobile, pagandone delle rate periodiche, e poi pagare una maxi rata per riscattarlo. Quindi i passi del leasing immobiliare possono essere così riassunti:
- scelta dell’immobile;
- immobile messo a disposizione dalla società di leasing o banca;
- pagamento di un anticipo o maxi canone. L’importo sia di acquisto che del canone sono indicati direttamente sul contratto. Di solito le società finanziarie applicano percentuali che variano dal 10% al 40% del valore immobiliare;
- il pagamento mensile del canone di leasing;
- maxi rata finale o restituzione del bene.
Leasing immobiliare abitativo: quando si diventa proprietari?
E’ subito meglio specificare che l’immobile è di proprietà della banca o dalla società finanziaria. Solo al pagamento della maxi rata, l’utilizzatore ne diventa proprietario a tutti gli effetti di legge. Il contratto di leasing immobiliare abitativo prevede però delle caratteristiche che deve avere il potenziale acquirente finale:
- non deve avere altri immobili di proprietà;
- avere un reddito annuo non superiore a 55 mila euro;
- acquistare tramite istituto bancario o società finanziaria.
Quindi sono da escludersi tutte le trattative o compravendite fatte da private, come invece succede nel rent to buy. Infatti in quest’ultimo è possibile che il venditore e il compratore siano persone fisiche che stipulano in preliminare che prevede la possibilità di acquistare un immobile, dando un anticipo, pagando delle rate e concludere successivamente la compravendita.
Quali sono i vantaggi fiscali del leasing?
I titolari dei contratti possono portare in detrazione in dichiarazione dei redditi i costi del leasing come se fosse una “prima casa”. In particolare, per i giovani sotto i 35 anni all’atto della stipula del contratto e con reddito complessivo non superiore a 55.000 euro gli incentivi fiscali sono:
- la detraibilità pari al 19% dei canoni di leasing (fino ad un importo massimo di 8 mila euro annui);
- la detraibilità pari al 19% del prezzo del riscatto (fino ad un importo massimo di 20 mila euro).
Per i soggetti con età uguale o superiore a 35 anni e con reddito complessivo non superiore a 55.000 euro gli incentivi fiscali sono:
- la detraibilità pari al 19% dei canoni di leasing (fino ad un importo massimo di 4 mila euro annui);
- la detraibilità pari al 19% del prezzo del riscatto (fino ad un importo massimo di 10 mila euro).
Sia per gli under 35 che per gli over 35 l’imposta di registro sull’acquisto dell’abitazione “prima casa” è ridotta all’1,5%, ma l’imposta di registro è calcolata sul prezzo di acquisto, perché non è applicabile il meccanismo del prezzo-valore.
Altri vantaggi previsti dal leasing
Il leasing immobiliare abitativo prevede anche una serie di vantaggi. Il primo è che il cliente può richiede la sospensione del pagamento dei canoni per perdita di lavoro. La sospensione non dà luogo alla maturazione di ulteriori interessi. Ma da diritto alla dilazione della maxi rata finale. Ovviamente la perdita del lavoro non deve essere dovuta a causa di dimissioni volontarie del lavoratore, ma per problemi imputabili al datore di lavoro. In caso di inadempienza o sfratto dell’utilizzatore, la proprietà può rimettere l’immobile sul mercato.
Una volta che avrà concluso l’operazione restituirà parte del ricavato al netto dei canoni non pagati e di eventuali spese sostenute e dell’importo della maxi rata. Mentre in caso di fallimento del venditore, l’utilizzatore ha diritto a portare a termine il suo contratto. Pertanto non cambierà nulla, continuerà a pagare mensilmente, utilizzerà il bene e pagherà la sua maxi rata finale. Se a fallire è il costruttore, niente paura, perchè l’immobile oggetto di leasing non rientra nel patrimonio fallimentare.
E’ possibile richiedere un’estinzione anticipata?
Il contratto di leasing immobiliare abitativo si conclude con il pagamento della maxi rata ed il trasferimento della proprietà mediante atto notarile. Il riscatto anticipato è possibile, ma a volte sono previste delle penali. Innanzitutto occorre un ricalcolo dell’intera operazione finanziaria. Questo perché si sta decidendo di chiudere prima un pagamento che altrimenti sarebbe stato dilazionato. E la banca o società “perde” sugli interessi, che poi sono il loro reale guadagno. Pertanto prima di firmare un contratto di leasing immobiliare abitativo è sempre buona prassi verificare la presenza di tali penali. Qualora non fossero indicate, è meglio chiedere, per evitare brutte sorprese.
La regola è che più ci si avvicina alla scadenza naturale del contratto, minore è l’importo della penale da pagare, come in tutte le tipologie di leasing. Spesso è anche possibile restituire il bene e non dare seguito al contratto, quando questo scade. Anche in questo caso è sempre bene leggere con attenzione il contratto che viene sottoposto alla sottoscrizione. Anche perchè non sono dei contratti standard, quindi ogni istituto di credito o finanziaria hanno abbastanza autonomia nella definizione delle regole, purché non vessatorie.
Quali sono gli svantaggi del leasing immobiliare abitativo?
Oltre ai vantaggi è bene analizzare anche gli svantaggi del leasing immobiliare. Innanzitutto non si è proprietari del bene. Si diventa tali solo con la stipula della compravendita notarile, dopo aver pagato la maxi rata finale. Inoltre l’utilizzatore assume tutti i rischi e i benefici legati all’utilizzo del bene. Per questo motivo, si è spesso costretti a dover stipulare obbligatoriamente una polizza assicurativa per i danni subiti dall’immobile o causati da terzi.
Anche dal punto di vista economico è bene valutare che i canoni da pagare, data la durata massima consentita più breve dispetto ad un mutuo, possono essere molto più alti dispetto ad un normale affitto o rata di mutuo. Soprattutto in questo periodo i tassi del mutuo sono abbastanza bassi, ma sicuro sempre minori a quelli applicati da un contratto di leasing. Pertanto, valutare con attenzione i pro e i contro di questa scelta ai fini di un acquisto immobiliare.
