Mandare via un inquilino da un’abitazione contro la sua volontà, può risultare complicato. Non è infrequente che il proprietario e locatore dell’immobile debba ricorrere allo sfratto. Ma di cosa si tratta nello specifico e chi si sono i soggetti che possono darlo, lo scopriamo in questo articolo.
Cos’è lo sfratto?
Lo sfratto è rappresentato dall’ordine di un giudice del tribunale civile, conseguenza di ricorso da parte del locatore, con il quale viene imposto al locatario di lasciare la casa presa in affitto.
L’emissione di sfratto avviene a seguito di determinate violazioni commesse dal conduttore rispetto al contratto di locazione. Stiamo parlando di un ritardo di almeno venti giorni nel pagamento del canone di affitto, anche se per una sola mensilità. Inoltre, per scadenza del predetto contratto contestualmente al mancato abbandono dell’immobile.
In caso di pagamento ritardato, si avvia la procedura per morosità. Nel secondo caso, si procede alla sfratto per conclusa locazione.
In ambo i casi, il procedimento è abbastanza veloce e consta nello svolgimento di una o due udienze, ad avvenuta sentenza delle quali, in mancata opposizione da parte del locatario, il giudice emette l’ordine di lasciare l’immobile.
Per le violazioni del contratto di locazione diverse dalle due suddette, chi ha locato l’immobile deve intraprendere un ordinario giudizio civile per la risoluzione contrattuale. In tal caso, la procedura di sfratto è più lunga.
Chi può dare lo sfratto
Se qualcuno potesse nutrire dubbi in merito, diciamo subito che lo sfratto può essere dato solo dal locatore. Questi è il proprietario della casa e in quanto tale è l’unico soggetto ad aver sottoscritto il contratto di locazione con il conduttore, al quale quest’ultimo è obbligato ad adempiere.
Anche nel caso in cui il locatario avesse preso in affitto un appartamento all’interno di un condominio, violandone il regolamento, l’amministratore non può chiedere a un giudice lo sfratto, ma solo una condanna per violazione delle regole condominiali ed eventuale risarcimento del danno.
Anzi, il proprietario e locatore dell’appartamento è responsabile nei confronti del condominio e anche della condotta dell’inquilino. Pertanto, tocca a lui far rispettare il regolamento e se ci sono le condizioni e la volontà di farlo, chiedere lo sfratto.
Infatti, il locatore ha la possibilità di far ricorso al tribunale per chiedere un’emissione di sfratto, nel caso il conduttore non abbia provveduto al saldo di almeno due mensilità del condominio per un minimo di due mesi e per un importo superiore a due mensilità del canone di locazione.
E’ bene precisare, che è il locatore dell’abitazione a dover versare le spese di condominio in quanto proprietario dell’appartamento. Successivamente può rivalersi nei confronti del locatario.
Ad ogni modo, resta bene inteso che solo il locatore può chiedere lo sfratto dell’inquilino e per i seguenti motivi:
- mancato pagamento del canone o di scadenza del contratto a cui non sia seguita la liberazione dell’immobile attraverso un procedimento rapido;
- violazione delle regole del condominio ma solo con procedura ordinaria.
I tempi dello sfratto
Dalla richiesta di sfratto presentata al giudice dal locatore della casa, alla convalida dello stesso passano poche settimane. Tuttavia, per la vera e propria liberazione dell’immobile i tempi possono essere molto più lunghi. infatti, dopo l’udienza di convalida dello sfratto, il giudice stabilisce una data di ultimo rilascio prima procedere con un’esecuzione forzata.
La legge prevede che il rilascio debba essere fissato entro sei mesi dalla convalida dello sfratto (12 mesi in casi eccezionali). In caso di sfratto per morosità, l’esecuzione viene stabilita entro 2/3 mesi. In ogni caso, molto dipende dalla volontà del conduttore che può fare resistenza anche in caso di esecuzione, così come può consegnare le chiavi e abbreviare notevolmente i tempi.
Qualora l’inquilino dovesse opporsi allo sfratto attraverso una prova scritta, si apre una procedura ordinaria con conseguente sospensione dello sfratto. L’opposizione non fondata su prova scritta, invece, non sospende la liberazione dell’immobile.
