Il contratto di locazione (o di affitto nel momento in cui il bene in oggetto è produttivo) è stipulato tra un soggetto, il locatore, che garantisce il godimento di un bene mobile o immobile a favore di un altro soggetto (conduttore o locatario). Quando il bene è costituito da un’immobile ad uso abitativo o commerciale, quest’ultimo è tenuto al pagamento di un canone periodico per tutta la durata del contratto prestabilita.
In un contratto di locazione, sia il locatore del bene che il conduttore a cui è garantito l’utilizzo, hanno degli obblighi. Vediamo quali sono questi doveri e quali sono anche i diritti del locatario.
Contratto di locazione: gli obblighi del locatore
Il proprietario del bene locato è tenuto a consegnarlo al conduttore in buono stato. In pratica, il bene concesso in locazione non deve avere vizi o difetti che possano limitarne l’utilizzo pattuito nel contratto. Pertanto, il locatore deve effettuare una verifica delle sue condizioni attraverso tutti gli accertamenti necessari, anche perché la mancata verifica è motivo di colpa.
Il locatore è obbligato a occuparsi per tutta la durata del contratto di locazione alle riparazioni del bene locato, quindi, alla manutenzione ordinaria e straordinaria che possa garantire al conduttore il reale godimento del bene. Ad esempio, se la caldaia dell’abitazione cui è stato concesso l’uso si rompe, alla riparazione (se possibile) o alla sua sostituzione deve provvedere il proprietario, in quanto la locazione prevedeva la fruizione del riscaldamento e dell’acqua calda tramite caldaia. Solo nel caso in cui si tratta di effettuare lavori di piccola manutenzione, la competenza è del conduttore.
Garantire il godimento del bene locato al conduttore per l’intero periodo del relativo contratto, vuol dire provvedere e tutelare il locatario dalle azioni di chi non si limiti a una semplice e immotivata opera di disturbo, ma pretenda di avere un diritto sul bene oggetto della locazione.
Inoltre, il contratto di locazione deve essere registrato dal locatore entro trenta giorni dalla sua stipula, dandone comunicazione documentata entro i successivi sessanta giorni, al conduttore ed eventualmente all’amministratore condominiale, anche ai fini dell’ottemperanza agli obblighi di tenuta dell’anagrafe condominiale.
Gli obblighi del conduttore nel contratto di locazione
Il conduttore a cui è stato concesso l’utilizzo del bene, deve prendere quest’ultimo in consegna per goderne in modo diligente preservandone l’uso stabilito dal contratto o per l’utilizzo che può altrimenti desumersi dalle circostanze con attenzione e cura. Inoltre, non può servirsi del bene in un modo diverso da quello previsto, quindi, non può modificarlo cambiandone la natura e la destinazione d’uso, non potendo esercitare il suo diritto al di fuori dell’ambito delle possibilità che risultano dal contratto o che comunque si desumono dalle circostanze esistenti al momento della sottoscrizione dell’accordo.
Il locatario è tenuto al pagamento del canone periodico a titolo di corrispettivo economico per il bene ricevuto in locazione. E’ obbligato a farlo nella misura e nelle modalità stabilite di comune d’accordo e indicate nel contratto. Solitamente, il locatore deve pagare mensilmente il canone al proprietario del bene, senza effettuare autoriduzioni o sospensioni di pagamento decise in via autonoma.
Tra i doveri del conduttore, rientra anche la restituzione del bene locato nello stesso stato in cui l’ha ricevuto, così come risulta dalla relativa descrizione indicata nel contratto, fatto salvo l’usura e il consumo derivante dall’utilizzo del bene in conformità con il contratto. Giunto il termine della locazione il locatario è tenuto alla liberazione dell’immobile di tutti gli oggetti a lui appartenenti e provvedere alla restituzione delle chiavi al locatore che riprende il possesso del proprio bene. L’abitazione deve essere lasciata nelle stesse condizioni in cui è stata consegnata, comprensiva di tutti gli arredi, nel caso di locazione ammobiliata.
I diritti del conduttore
Qualora il canone di locazione risulti essere superiore a quello stabilito da contratto, il conduttore può rivolgersi all’autorità giudiziaria, con azione proponibile entro sei mesi dalla riconsegna dell’immobile locato, la restituzione delle somme versate non dovute e che la locazione venga ricondotta alle condizioni previste dalla legge per quel tipo di contratto.
Nel caso in cui il proprietario del bene concesso in locazione non abbia provveduto alla registrazione del contratto nel termine di trenta giorni, può richiedere, con azione proponibile dinanzi all’autorità giudiziaria, che la locazione venga ricondotta alle condizioni previste dalla legge per quel tipo di contratto.
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