Il contratto di locazione ad uso foresteria è previsto nel nostro ordinamento. E’ un contratto particolare e di seguito le caratteristiche principali.
Contratto di locazione a uso foresteria: i caratteri principali
Il contratto di locazione a uso foresteria è un contratto atipico. Questo perché non è regolato dalla legge n.431 del 9/12/1998. Infatti per poterlo analizzare occorre leggere gli articoli 1571 e seguenti. Di solito è un tipo di contratto stipulato tra il proprietario dell’immobile e una persona giuridica. Infatti l’esempio classico è quello delle aziende che prendono gli immobili in locazione per i propri dipendenti. Magari proprio le grandi società per azioni che hanno tante filiali ed hanno esigenza di spostare i propri lavoratori.
E si sa che trovare subito un’abitazione non è facile. Quindi questo tipo di contratto riesce a trovare un’abitazione in tempi veloci al lavoratore che deve andare in una diverse sedi. La durata del contratto ed il canone di locazione sono liberi e l’immobile deve avere una destinazione d’uso abitativo. Inoltre spesso si tratta di case già arredate a spese del locatore. In altre parole abitazioni già idonee ad essere usate e godute dal reale utilizzatore, cioè il lavoratore.
Il conduttore e chi abita la casa non sono la stessa persona
Il conduttore è colui che prende in locazione l’immobile. Ma nel contratto di locazione a uso foresteria, il conduttore e chi abita l’immobile non sono la stessa persona. Questo perché è la stessa azienda (locatore) a prendere la casa in affitto per il suo dipendente che poi in realtà abiterà la casa per il tempo necessario. Tuttavia come tutti i contratti di locazione l’accordo prevede una scrittura privata che poi va registrata.
All’interno del contratto vanno indicate in maniera puntuale i dati del locatore (proprietario del bene), del conduttore (l’azienda) e l’utilizzatore dell’immobile (il lavoratore). Ma va indicata anche la durata del contratto, i dati catastali dell’immobile, l’importo della locazione e tutte le altre clausole previste. Tra questi gli adempimenti del locatore e del conduttore, le spese condominiali, i costi delle utenze sempre tenuto conto delle disposizioni di legge.
I vantaggi e gli svantaggi per il locatore
Il locatore che affitta un immobile a persona giuridica può dormire sogni tranquilli. Infatti è raro che un’impresa di grandi dimensioni possa non pagare l’affitto al dipendente. E’ proprio suo interesse avere quella persona lì in quel momento, quindi mantenere tranquillo il rapporto. Anche perché spesso queste aziende prevedono dei versamenti mensili già nel proprio conto, allo scopo di rispettare le date in cui effettuare il bonifico.
Uno svantaggio sta nel fatto che a questo contratto non è possibile aderire al regime agevolato della cedolare secca. Proprio perché uno dei criteri della cedolare secca risiede nel fatto che la locazione deve essere fatta solo tra persone fisiche. Pertanto i canoni sono sottoposti a tassazione Irpf ordinaria. Quindi se il locatore ha un reddito elevato, forse potrebbe trovare non conveniente utilizzare questo tipo di contratto di locazione ad uso foresteria. Per il locatore sul canone imponibile dichiarato ai fini Irpef è applicata la deduzione del 15% (del 5% a partire dal 2013).
Agevolazioni fiscali per il conduttore
Adesso vediamo le agevolazioni previste per il conduttore, cioè per la società che loca l’immobile. Infatti i canoni di locazione e le spese di manutenzione dei fabbricati sono tutte sostenute dalla società conduttrice per assegnare l’abitazione al proprio dipendente. Ma queste spese sono totalmente deducibili dal reddito aziendale per un periodo di tre anni a partire dalla data di trasferimento del lavoratore.
Inoltre non esiste una durata minima del contratto, ma al massimo può avere una durata di 30 anni. Anche se le agevolazioni possono durare solo tre anni. Per questo motivo spesso questo tipo di contratto viene stipulato per brevi periodi. Da non confondere con il contratto transitorio o annuale, perché sono tipi di accordi totalmente diversi.
Come si registra un contratto di locazione a uso foresteria?
Il contratto di locazione ad uso foresteria si registra presso l’Agenzia delle entrate. Il contratto a uso foresteria può essere registrato tramite il modulo RLI. All’interno del modulo bisognerà inserire i seguenti dati: i dati generali relativi al contratto (tipologia, durata, data di stipula). Il contratto può essere registrato sia dal locatore che dal conduttore, qualunque sia l’ammontare del canone concordato. All’agenzia delle entrate vanno presentate due copie del contratto, una rimarrà nell’ufficio, mentre l’altra timbrata viene riconsegnata. Però la presentazione può anche essere presentata telematicamente.
Infatti RLI web consente di registrare direttamente online, senza installare alcun software, i contratti di locazione, comunicare proroghe, cessioni e risoluzioni, esercitare o revocare l’opzione per la cedolare secca. Per la registrazione con RLI web è necessario allegare copia del contratto, in formato TIF, TFF o PDF/A. E’ possibile registrare anche attraverso una terza persona delegata. Le spese di registrazione sono divise in parti uguali tra le parti, pagabili attraverso il modello F24, come in tutte le altre tipologie contrattuali.
