Si è detto in precedenza che l’usucapione è un modo per acquistare la proprietà di un bene immobile o mobile a titolo originario, ma come si può provare l’usucapione?
Come matura l’usucapione
Abbiamo visto nell’articolo presente QUI che l’usucapione è disciplinato in modo abbastanza dettagliato dal codice civile e che matura in tempi diversi al mutare del bene stesso, 20 anni per un immobile, 10 anni per un bene mobile, 15 anni per i fondi rustici, 10 anni, 5 anni o 3 anni nel caso in cui ci siano i presupposti per l’usucapione abbreviato. Affinché maturi l’usucapione, il proprietario effettivo del bene non deve produrre atti in cui ne rivendica la proprietà, anche un semplice citazione in giudizio per la restituzione del bene, va ad interrompere i termini per la prescrizione. I termini sono interrotti anche dal pagamento di un canone di locazione, anche se lo stesso viene pagato saltuariamente e in ritardo comunque interrompe i termini. Fin da ora è bene ricordare che la prova dell’usucapione ricade su chi rivendita tale modo di acquisto della proprietà.
Quali elementi devono essere provati?
Per ottenere l’usucapione devono essere provati tutti gli elementi che costituiscono la fattispecie.
Si è anche visto che il possesso:
- non deve essere interrotto in tutto il lasso temporale previsto per la maturazione dell’usucapione, tra l’altro sia il tribunale di Castrovillari ( sentenza 253 del 4 marzo 2020), sia quello di Cassino, hanno stabilito che il lasso temporale deve essere provato in modo specifico, non basta dichiarare di avere il possesso del bene da oltre 20 anni;
- il soggetto deve comportarsi come se fosse il proprietario, possesso uti dominus, e non deve occultare tale animus, cioè deve essere noto alle persone con cui si entra a contatto che un determinato bene è del soggetto che lo sta utilizzando. Non è richiesta però la buona fede;
- non deve essere entrato in possesso del bene in modo violento.
Si è anche detto che per trascrivere il diritto di proprietà nei pubblici registri occorre avere una sentenza che dichiari un soggetto proprietario o un accordo che è frutto di mediazione civile. Per arrivare a sentenza o accordo è necessario trovare una controparte, cioè il soggetto che in un qualche documento risulta essere proprietario. Se questo è contumace si procede comunque alla dichiarazione di proprietà e trascrizione degli atti. Può però a questo punto succedere che la controparte decida in realtà di difendersi da tali pretese. In questo caso spetta a colui che ritiene di aver acquistato il bene provare l’usucapione. Ciò che cercheremo di capire qui è quali prove si possono utilizzare per la dimostrazione dell’usucapione.
Come provare l’usucapione
Una delle prove che solitamente viene portata in giudizio sono le ricevute inerenti l’esecuzione di lavori di manutenzione ordinaria e straordinaria, queste possono essere importanti anche per dimostrare il trascorrere del tempo, infatti se la ricevuta è datata nel periodo iniziale dell’usucapione è più facile dimostrare che è trascorso il lasso temporale previsto per legge. La prova nel nostro ordinamento ricade su chi afferma un fatto, quindi se il proprietario rivendica di aver più volte chiesto il pagamento del canone di locazione, spetta a costui dimostrarlo.
La prova testimoniale
Per dimostrare l’usucapione si è anche soliti chiedere la testimonianza di persone con cui si entra in contatto e in particolare i vicini che possono appunto testimoniare di aver sempre visto Tizio abitare l’immobile o prendersi cura del fondo e che proprio per questo lo hanno sempre considerato il proprietario.
La prova testimoniale è vista con particolare favore anche dalla giurisprudenza, infatti la sentenza 7962 della Corte di Cassazione del 1999 stabilisce che la testimonianza può essere anche l’unica prova portata in giudizio, naturalmente deve trattarsi di una testimonianza di particolare valore.
Sulla stessa linea c’è anche una recente sentenza del Tribunale di Modena con la sentenza 261 del 24 febbraio 2020. In questa sentenza i testimoni dichiaravano che effettivamente un determinato immobile era sempre stato abitato dal padre e dallo zio del soggetto che reclamava la proprietà per usucapione e poi dal 1964 dallo stesso che tutti si erano comportati da proprietari, al punto che loro (vicini) non avevano mai saputo dell’esistenza di un altro proprietario, che in tale giudizio era comunque contumace. In questo caso si può però notare che vale la sola prova testimoniale, ma si tratta di un usucapione di durata molto più lunga dei canonici 20 anni, infatti è un immobile trasmesso addirittura per diverse generazioni.
A questo punto ci si potrebbe chiedere a cosa serve provare l’usucapione in giudizio per ottenere la proprietà di un bene se nessuno lo rivendica? Semplice, per poter risultare proprietari nei pubblici registri e quindi poter disporre del bene, ad esempio concederlo in locazione oppure venderlo.
Come provare l’usucapione: i giudici richiedono prove che diano certezza
Tuttavia non mancano sentenze particolarmente rigorose, infatti la giurisprudenza più recente ha fatto leva soprattutto sul fatto che in realtà l’usucapione comporta il sacrificio del diritto di proprietà altrui e di conseguenza i requisiti devono essere ben ponderati dal giudice per evitare delle ingiustizie. Ad esempio i giudici della Corte di Cassazione nella sentenza 9325 del 2011 hanno sottolineato che non basta la coltivazione di un fondo per dichiararsi proprietari dello stesso.
