Lo sfratto è un’ordinanza emessa da un giudice su ricorso del locatore che intima al conduttore di liberare l’immobile. Questo atto giuridico avviene a causa di morosità, per avvenuta scadenza del periodo di locazione, per necessità o inosservanza delle regole contrattuali. Analizziamo come funziona la procedura di sfratto per ognuna delle motivazioni.
Sfratto per morosità
L’inquilino è moroso quando si verifica un ritardo nel pagamento del canone di locazione di almeno venti giorni. Ovviamente, per avviare lo sfratto è necessario che il contratto sia regolarmente registrato e che indichi l’importo del canone.
Il primo step da compiere per il proprietario dell’immobile consiste nell’invio di una diffida tramite una raccomandata con ricevuta di ritorno nella quale si sollecita il pagamento di quanto dovuto ancora dal conduttore entro una data stabilita che solitamente corrisponde a quindici giorni.
Se l’inquilino non paga nonostante la diffida ricevuta, il locatore deve rivolgersi a un avvocato per avviare la procedura legale che consiste nell’intimazione di sfratto e nella citazione in udienza per la convalida.
Qualora il locatario moroso non dovesse presentarsi in tribunale nel giorno fissato per l’udienza, oppure non dovesse opporsi, lo sfratto è da ritenersi convalidato e il giudice stabilisce la data entro la quale l’abitazione deve essere lasciata.
Nel giorno dell’udienza, l’inquilino può anche chiedere il termine di grazia, ossia un periodo entro il quale saldare le rate arretrate.
Nel caso in cui il locatario si opponesse alla convalida dello sfratto, competerebbe al giudice la decisione di rinviare la procedura.
L’eventualità migliore per il proprietario, è che l’inquilino saldi il debito, mettendo fine al procedimento di sfratto.
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L’atto di precetto
Se a seguito dell’ordinanza di sfratto emessa dal giudice, l’inquilino moroso dovesse non pagare, né liberare la casa, il locatore può notificargli attraverso un avvocato, l’atto di precetto in cui impone di lasciare l’immobile entro una data non inferiore ai dieci giorni a partire dalla ricezione dell’atto.
Una volta scaduto il termine senza che l’inquilino abbia proceduto alla liberazione dell’immobile, si procede con l’esecuzione forzata dello sfratto. Tale azione viene effettuata da un ufficiale giudiziario, eventualmente con l’ausilio delle forze dell’ordine, che recandosi presso l’abitazione esegue di fatto lo sfratto, facendo anche cambiare la serratura.
Sfratto per necessità e violazione
Come già accennato inizialmente, il proprietario può intimare al conduttore di lasciare l’immobile per proprie necessità. Ad esempio, in caso di cessione a soggetti terzi. La procedura di sfratto è abbastanza rapida per tale eventualità, ma il proprietario è tenuto ad utilizzare la casa per il motivo richiesto entro un anno dalla relativa liberazione, altrimenti potrà essere sanzionato.
Il locatore può pretendere che l’immobile venga liberato dal conduttore, anche nel caso di grave inadempimento. Accade quando si verifica una sublocazione non autorizzata, per danni o violazione delle regole condominiali. In tal caso, la legge prevede lo scioglimento del contratto di locazione che prevede la stessa procedura applicata per lo sfratto.
Tempi e costi dello sfratto
I tempi di esecuzione dello sfratto sono variabili, molto dipende dalla condotta dell’inquilino. Volendo essere ottimisti, ossia quando la procedura non trova ostacoli, servono un paio di mesi. Tuttavia, è risaputo che spesso si presentano degli intoppi. Infatti, il proprietario dell’immobile ne rientra in possesso, mediamente dopo cinque mesi.
Per quanto concerne i costi da sostenere per l’esecuzione di uno sfratto, anche in questo caso, dipende dagli ostacoli che si presentano nel corso della procedura. Ad ogni modo, sono da affrontare le spese di giustizia, la parcella dell’avvocato e le varie notifiche.
In quali casi lo sfratto non può essere eseguito?
L’inquilino non è obbligato ad abbandonare l’abitazione quando riceve la diffida da parte del locatore o la citazione di un giudice del tribunale civile. Infatti, se procede a saldare le rate arretrate eviterà lo sfratto. Inoltre, è suo diritto chiedere al giudice novanta giorni di tempo per pagare il debito.
Il locatario può anche opporsi allo sfratto, quindi, non deve lasciare l’immobile nel momento in cui dimostra di aver pagato il debito prima della notifica di intimazione. Oppure documentando l’esistenza di un credito vantato nei confronti del proprietario (per esempio in caso di anticipo spese che avrebbe dovuto sostenere quest’ultimo). Inoltre, contestando l’importo complessivo delle somme richieste dal locatore (capita in caso di pagamenti effettuati in parte a nero).
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