Con riferimento ai contratti di locazione di immobili ad uso abitativo, esiste il contratto transitorio. Questi, prevede che il locatore metta a disposizione l’abitazione in modo temporaneo a favore del conduttore per scopi non turistici, in cambio di un corrispettivo economico stabilito tra le due parti, ossia il canone libero. Per alcuni Comuni, ci si deve attenere al canone stabilito da accordi territoriali. La legge fissa la durata minima e massima del contratto di locazione ad uso transitorio.
Cos’è il contratto transitorio, durata e registrazione
Nel contratto di locazione ad uso transitorio è il locatore, che di solito corrisponde al soggetto proprietario dell’immobile ad uso abitativo (in rari casi è l’usufruttuario), che ne concede il godimento all’inquilino (conduttore) per un periodo di tempo limitato e in presenza di un bisogno transitorio (sono escluse le finalità turistiche), dietro il pagamento di una somma di denaro (canone).
La durata minima del contratto di locazione ad uso transitorio è pari a un mese, mentre quella massima è pari a diciotto mesi. Poiché tale periodo di tempo è stabilito dalla legge, nel caso le parti dovessero mettersi d’accordo su una durata inferiore a 1 mese o superiore a 18 mesi, la clausola temporale è considerata nulla e ci si deve rifare ai termini “legali”.
Il contratto transitorio stipulato per un tempo superiore a 30 giorni deve essere registrato dal locatore entro trenta giorni dalla sottoscrizione del medesimo, presso un ufficio Territoriale dell’Agenzia delle Entrate. La comunicazione va documentata nei successivi 60 giorni e inoltrata al conduttore o all’amministratore condominiale, nel caso in cui l’unità immobiliare si trovi in un condominio, anche ai fini dell’osservanza ai doveri di tenuta dell’anagrafe del condominio.
Quali sono le esigenze nel contratto di locazione transitorio?
Per quanto concerne il locatore, il bisogno transitorio può essere rappresentato dalla necessità di rientrare nel possesso dell’immobile locato per necessità personale o del suo nucleo familiare. Oppure nella prospettiva di futura vendita o ancora per sottoporre l’immobile concesso in locazione a lavori edilizi già preventivati.
Per quanto riguarda l’esigenza del conduttore, essa può essere rappresentata da motivi di studio, di lavoro, di assistenza a un proprio familiare, per ristrutturazione dell’abitazione in cui risiede abitualmente, o ancora per motivi riconducibili a separazione o divorzio.
Il contenuto del contratto di locazione ad uso transitorio
Il contratto di locazione ad uso transitorio “ordinario” deve essere redatto attraverso un apposito modello del Ministero dei Trasporti e delle Infrastrutture. Gli elementi obbligatori che devono essere indicati nel predetto contratto sono i seguenti:
- generalità delle parti;
- descrizione dell’immobile;
- importo del canone;
- modalità di versamento;
- durata della locazione;
- riferimento esplicito al bisogno transitorio per cui è necessario allegare la relativa documentazione a titolo di prova. In caso contrario, la durata del contratto passa a 4 anni + 4 anni;
- clausola con cui il conduttore dichiara di aver ricevuto le informazioni e la documentazione, comprensiva dell’attestato, in ordine all’attestazione di prestazione energetica (APE). In caso di mancata dichiarazione circa l’APE, locatore e conduttore sono soggetti al pagamento, in solido e in parti uguali, di una sanzione amministrativa, il cui pagamento non esenta dall’obbligo di presentare la dichiarazione o la copia dell’APE entro 45 giorni.
Le spese sono da ripartire tra locatore e conduttore: ogni clausola contraria è da considerarsi nulla. E’ fatto divieto di sublocazione.
Il rinnovo del contratto e la trasformazione in contratto ordinario
Nei contratti di locazione ad uso transitorio non è prevista alcuna disdetta da parte del conduttore al locatore, in quanto si considera concluso alla scadenza del termine prefissato.
Nel caso in cui l’esigenza transitoria sia stata posta dal locatore, questi deve confermarla prima della scadenza tramite comunicazione inoltrata al conduttore. Diversamente, se l’inquilino continua a godere dell’immobile, il contratto si trasforma in ordinario a canone libero, con una durata di 4 anni più eventuale rinnovo per altri quattro.
Se il locatore effettua comunicazione del perdurare del bisogno transitorio senza adibire l’immobile all’utilizzo dichiarato entro sei mesi, può essere condannato a risarcire il danno provocato al conduttore, per una somma massima corrispondente a 36 mensilità del canone di locazione, oppure a ripristinare il contratto in forma ordinaria.
Se una delle due parti vuole prolungare il contratto transitorio prima della scadenza dello stesso, è tenuto a comunicare all’altra parte il perdurare dell’esigenza transitoria tramite raccomandata: quindi, si effettua un rinnovo che può avvenire solo una volta.
Il canone di locazione: importo e fiscalità
La somma di denaro da pagare come corrispettivo dell’immobile ricevuto in locazione è determinato di comune accordo dal locatore e dal conduttore, dando vita al canone libero. Tuttavia, come già anticipato, in alcuni Comuni prevalgono gli accordi territoriali per la sua determinazione. Vediamo quali sono:
- città italiane e area metropolitana: Milano, Torino, Genova, Venezia, Bologna, Firenze, Roma, Napoli, Bari, Palermo, Catania;
- Comuni confinanti con le città sopra indicate;
- Capoluoghi di provincia.
Il pagamento del canone può avvenire anche in contanti ma solo entro i limiti massimi fissati per legge.
Il canone di locazione ad uso transitorio è soggetto a tassazione Irpef, e deve essere indicato nella dichiarazione dei redditi del locatore. In alternativa al regime Irpef è possibile scegliere la tassazione con cedolare secca, ma solo se le due parti sono persone fisiche. In tal caso, va inserita nel contratto la clausola che prevede il ricorso alla cedolare secca in sede di registrazione del contratto presso l’ufficio dell’Agenzia delle Entrate competente del territorio.
L’imposta di registro è da dividere in parti eque tra locatore e conduttore, a meno che la locazione sia soggetta a Iva e resta totalmente a carico del conduttore.
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