Può capitare di avere un immobile che non si usa, ad esempio un casolare di campagna ereditato, un pezzo di terreno che non si coltiva, oppure dei beni mobili non usati, in questo caso il rischio è che qualcuno utilizzi tale bene al nostro posto e che in seguito faccia riconoscere la proprietà su essi, ma come si può evitare l’usucapione?
L’usucapione
Purtroppo non sempre è facile gestire i propri beni, ad esempio, se si deve emigrare per il lavoro può purtroppo capitare di dover abbandonare dei terreni o delle case, però ciò senza l’obiettivo di spogliarsi della proprietà. Nel frattempo qualcuno, approfittando della distanza, potrebbe iniziare a usare il bene come se fosse suo e maturare così il diritto di proprietà per usucapione. Per evitare questi esiti, è bene porre attenzione e avere dei comportamenti che possano interrompere l’usucapione.
Vuoi saperne di più sull’usucapione? Ecco una guida
Guida: come dimostrare l’usucapione
Dopo aver letto queste due guide sicuramente sarà più chiaro anche capire come evitare tale esito.
Perché è possibile usucapire un bene?
Perché il legislatore consente di usucapire beni altrui? La risposta è molto semplice perché si ritiene che se un soggetto per un lasso di tempo medio lungo non si interessa dei propri beni, rischiando anche che gli stessi perdano valore o possano danneggiare un terzo ( ad esempio un campo non coltivato per molti anni si arricchisce di sterpaglie che se andassero a fuoco potrebbero danneggiare il vicino, che magari ha un uliveto produttivo proprio vicino al fondo dalle cui sterpaglie è partito il fuoco), non abbia interesse a tale proprietà.
Di conseguenza, se un soggetto si occupa di tale bene in modo costante nel totale disinteresse del proprietario, che neanche si palesa come tale, viene in un certo senso premiato, o meglio viene premiato l’essersi comportato di fatto come un proprietario. Deve però essere sottolineato che la giurisprudenza applica regole abbastanza rigide per provare l’usucapione e questo per il proprietario è un vantaggio.
Come evitare l’usucapione
Per evitare l’usucapione la prima cosa da fare è dare in locazione o in comodato d’uso il bene stesso, naturalmente deve essere stipulato un contratto. Già questo comportamento è idoneo a dimostrare che in realtà non stai abbandonando l’immobile, ma semplicemente, non potendotene occupare o non avendo bisogno di esso, lo cedi a soggetti terzi, senza però volerne perdere la proprietà.
Un errore comune è quello di vivere la propria vita lontano dal fondo e magari, siccome non si ha bisogno di soldi, si è riconoscenti al soggetto terzo perché si occupa dell’immobile e si è a conoscenza delle difficoltà economiche del terzo, non si richiede il canone. Si tratta di un errore perché questo comportamento tenuto in buona fede, potrebbe far maturare l’usucapione, quindi è bene sempre esigere il canone anche se a prezzo ridotto, l’importante è conservare le ricevute dei pagamenti, anche se saltuari o sporadici. Si tratta di un atto molto importante perché implica che il soggetto che era in possesso dell’immobile non poteva avere l’animus del proprietario (carattere essenziale per maturare l’usucapione).
Comodato d’uso e usucapione: come evitare rischi
Nel caso in cui tu per riconoscenza abbia stipulato un comodato ad uso gratuito, devi stilare un contratto che sia ben chiaro, cioè deve essere chiaro che tu ti riconosci come proprietario, che concedi l’uso del bene a un soggetto terzo, questo trattiene i frutti e non paga il canone, ma in cambio cura il fondo/immobile, evitando così che possa perdere valore. Naturalmente se si stipula tale contratto è bene comunque non abbandonare del tutto il bene, ma andare di tanto in tanto sul posto, chiamare un altro vicino per chiedere se il bene viene curato adeguatamente e avere altri comportamenti che possano essere considerati concludenti e che palesino pubblicamente la qualità di proprietario. Potrebbe essere consigliato in modo costante recarsi da un notaio per rinnovare il contratto di comodato.
Come interrompere l’usucapione
Per interrompere la prescrizione è possibile invitare colui che sta maturando l’usucapione a firmare, alla presenza di testimoni, e se possibile anche di un notaio, un atto in cui dichiara di essere consapevole di non essere proprietario del bene e riconoscere il diritto di proprietà altrui. Nel caso in cui non siano stati tenuti questi comportamenti per non perdere la proprietà è bene invitare il soggetto a lasciare l’immobile o a restituire i beni mobili prima che siano trascorsi i termini per l’usucapione.
Se questo volontariamente non lascia il bene, il consiglio per evitare l’usucapione è quello di proporre un atto di citazione verso il soggetto che sta usucapendo il bene, intimando la consegna immediata dei beni. La citazione costituisce un atto dal quale si può evincere che il titolare non voleva perdere la proprietà dell’immobile. Non è detto che il giudizio debba proseguire, infatti questo semplice atto introduttivo redatto da un legale basta a provare che non si intende rinunciare alla qualità di proprietario e a interrompere l’usucapione.
Differenza tra interruzione e sospensione dell’usucapione
Tutti questi atti, ad esempio la citazione, la richiesta del pagamento del canone, la stipula di un contratto che rinnova il comodato sono atti interruttivi, questo vuol dire che interrompono il termine per maturare l’usucapione, che poi inizia nuovamente a decorrere. Ad esempio Tizio paga la mensilità del canone di locazione il giorno 20 marzo 2021, a questo punto i termini ripartono da zero.
Diverso è invece il caso in cui si verifica la sospensione dell’usucapione, questo succede quando tra le parti vi sono dei particolari rapporti, ad esempio di coniugio, oppure quando il proprietario risulta interdetto. In questi casi alla cessazione del fatto che ha interrotto i termini, gli stessi ricominciano a decorrere, ma non ex novo, bensì dall’interruzione. Ad esempio Tizio usa il bene di Caio per 2 anni senza che Caio rivendichi il bene, Caio a un certo punto subisce un’interdizione per vizio di mente, questo fatto interrompe i termini per l’usucapione, nel momento in cui l’interdizione viene meno e quindi viene meno il vizio di mente che aveva portato al provvedimento, i termini ricominciano a decorrere, ma non ex novo, bensì dall’interruzione.
