Il contratto d’affitto in cedolare secca può essere chiuso come qualsiasi altro accordo. Ecco com’è possibile farlo senza troppa fatica.
Contratto d’affitto: come funziona la cedolare secca
La cedolare secca è un regime di tassazione agevolato. Grazie alla sua applicazione nei contratti, i proprietari di immobili possono godere di diversi privilegi. Ad esempio il proprio reddito non si cumula con quello che deriva dal reddito di affitto. Su quest’ultimo infatti si applica una tassazione del 21%. Mentre se il contratto concordato il regime di tassazione scende al 10%. Anche i contratti di locazione di tipo strumentale possono essere assoggettati al regime opzionale della cedolare secca (comma 59 dell’articolo 1 della legge n. 145 del 30 dicembre 2018 – pdf).Inoltre per tutta la durata del contratto NON sono applicabili aumenti del canone locativo. E’ escluso anche l’aumento ISTAT, normalmente previsto per tutti i contratti di locazione, sia ad uso abitativo che non. Infine non vi sono da pagare all’agenzia delle entrate neanche i costi relativa alla registrazione, rinnovo o chiusura del contratto stesso. Occorre solo presentare i modelli RLI presso l’Agenzia delle entrate.
Contratto d’affitto: come funziona il recesso?
Le parti (sia locatore che conduttore) possono decidere di recedere dal contratto che hanno firmato. Di solito occorre inviare all’altra parte una lettera raccomandata entro sei mesi prima. Infatti spesso i contratti di locazione in genere contengono questa frase: “il conduttore può recedere i qualsiasi momento, attraverso una comunicazione a mezzo lettera raccomandata, da inviare sei mesi prima del recesso“. Sono quindi messi in evidenza due elementi:
- la comunicazione tramite raccomandata;
- un preavviso di almeno sei mesi
Ciò vuol dire che siamo parlando si un recesso anticipato, cioè prima dei limiti che sono indicati dalla legge. Di solito per un contratto abitativo 4+4 prima dello scadere dei quattro anni, mentre 3+2 anni, prima dello scadere del triennio. Ci sono delle differenze però se a recedere è il conduttore oppure il locatore.
Disdetta anticipata da parte del locatore
Il locatore che non intede più rinnovare il contratto di locazione, deve inviare una lettera raccomandata sei mesi prima della scadenza. Ma quando a recedere è il locatore occorre che vi sia un valido motivo, che consiste:
- nel destinare l’immobile ad uso abitativo proprio, oppure del coniuge, del figlio o dei parenti fino al secondo grado;
- quando il conduttore abbia la piena disponibilità di un alloggio libero ed idoneo nello stesso comune;
- quando il locatore, persona giuridica, società o ente pubblico o comunque con finalità pubbliche, sociali, mutualistiche, cooperative, assistenziali, culturali o di culto intenda destinare l’immobile all’esercizio delle attività dirette a perseguire le predette finalità ed offra al conduttore altro immobile idoneo e di cui il locatore abbia la piena disponibilità;
- nella disponibilità dell’inquilino di un altro alloggio nello stesso Comune;
- in caso di mancanza occupazionale dell’immobile da parte dell’inquilino senza giustificato motivo;
- quando si intende vendere l’immobile a terzi, fermo restando il diritto di prelazione dell’inquilino;
- per necessità di integrare ristrutturazione, riconversione, demolizione quando il tipo di lavoro da eseguire richiede lo sgombero totale dell’immobile o dello stabile di cui fa parte.
Le tasse nella risoluzione del contratto
Quando si recedere da un contratto di locazione occorre pagare una tassa allo Stato. Si tratta di 67 euro , pagabili tramite F24 elide. Nel pagamento va indicato il seriale di 17 cifre del contratto di locazione registrato, l’anno di riferimento, il codice 1503 e la cifra di 67 euro. Mentre in un contratto con l’agevolazione della cedolare secca, questo adempimento non è previsto. Occorre solo presentare il modulo RLI presso l’Agenzia delle entrate. Il modulo è anche scaricabile direttamente sul sito dell’ente, senza alcun costo. E’ opportuno allegare un documento di identità del soggetto che si sta occupando dell’adempimento, sita presso lo sportello che in via telematica.
In contratto può passare da cedolare secca ad ordinario?
Un contratto di locazione a cedolare secca può essere trasformato ad ordinario. A questo punto è importante capire la tempistica per esercitare il proprio diritto. Se l’annualità contrattuale ha inizio il 15 novembre di ogni anno, per revocare l’opzione al regime della cedolare secca, esercitato entro il 15/12/2015. Quando il locatore vuole appunto tornare al contratto ordinario occorre:
- inviare comunicazione all’inquilino per informarlo della revoca dell’opzione. La comunicazione deve avvenire tramite lettera raccomandata;
- presentare il modello RLI all’Agenzia delle entrate in cui dovrà essere compilata anche la Sezione II, riservata agli adempimenti successivi che riguardano il contratto, tra cui la revoca della cedolare secca.
Si ricorda che per le annualità successive alla revoca dell’opzione dovrà essere versata l’imposta annuale di registro nella misura del 2%.
