Il contratto di locazione turistica è un accordo tra le parti per regolare degli affitti che potremmo definire “Brevi“. Ecco la disciplina e come funzionano.
Contratto di locazione turistica: la normativa e le caratteristiche
Il decreto legge n.50/2017 ha introdotto una specifica normativa in merito alle locazioni brevi o anche dette turistiche. Si tratta di tutte quegli affitti che hanno una durata inferiore a 30 giorni. Più che altro sono accordi tra persone fisiche, fuori dall’esercizio di impresa. La disciplina fiscale sulla locazione si applica ai contratti di locazione di immobili ad uso abitativo siti in Italia. Possono rientrare nelle locazioni brevi i contratti che:
- hanno come oggetto immobili abitativi;
- hanno una durata non superiore a 30 giorni;
- sono stipulati da persona fisiche, fuori dall’esercizio di impresa.
Ma la disciplina sulla locazioni brevi coinvolge anche nei casi in cui è prevista la prestazione di servizi accessori di pulizia locali e servizi di biancheria. Infine i contratti possono essere stipulati anche tramite l’ausilio di mediatori immobiliari. Anche se questi si occupino solo di gestione di siti online.
Contratto di locazione turistica: l’applicazione della cedolare secca
Anche in questo tipo di contratti è prevista la possibilità di utilizzare la Cedolare secca. Secondo quanto previsto ed indicato dall’Agenzia delle entrate, all’interno della sua guida, viene proprio precisato questo punto. Infatti, è possibile applicare la cedolare secca ai contratti che:
- hanno una durata compresa tra uno a 30 giorni;
- non è richiesto un particolare schema contrattuale;
- gli immobili devono essere di categoria catastale A, ad esclusione di A10;
- l’uso deve essere rigorosamente abitativo;
- possono prevedere l’utilizzo di servizi accessori: come wi-fi, pulizia biancheria e locali ed utilizzo di utenze;
- le parti devono essere solo persone fisiche;
- può trattarsi anche di sublocazione, comodato a titolo oneroso, locazioni di singole stanze di un’abitazione, sempre della durata massima di 30 giorni;
- possono essere fatti sia tra persone fisiche che grazie l’ausilio di intermediari.
L’aliquota dovuta è pari al 21%. Come in tutti i casi in cui vi applicazione della cedolare secca, il proprietario dell’immobile può scegliere di assoggettare il reddito a questo regime. E cioè un’imposta che sostituisce l’IRPEF, le imposte di registro e di bollo.
La forma e gli altri elementi essenziali
Anche il contratto di locazione a sfondo turistico deve essere redatto in forma scritta. All’interno del contratto deve essere specificata la finalità turistica dell’accordo. La durata indicata è quella completa, pertanto raggiunta la data, scadono in automatico. Nell’accordo sono indicati alcuni elementi fondamentali. Infatti come prima cosa vanno inserite le generalità sia del locatore che del conduttore. Subito dopo si aggiungono i dati catastali e l’indirizzo preciso, compreso il piano, in cui si trova l’immobile oggetto del contratto. E di seguito è importante non solo precisare la durata, ma anche il canone di locazione previsto. Anche in questo caso è possibile inserire la caparra sia in merito al valore, che alla gestione al termine. Il proprietario deve espressamente indicare se vuole o meno aderire al regime di cedolare secca.
Alcune precisazioni ai fini contrattuali
Se però il contratto dovesse per qualunque motivo superare i 30 giorni, si deve procedere alla registrazione. Inoltre nel caso in cui il contratto ha, una durata superiore ai 30 giorni, entro le 48 ore dalla stipula va fatta denuncia all’Autorità di pubblica sicurezza del Comune. Se però questa non dovesse essere presente, occorre dare comunicazione al Sindaco del luogo in cui ha sede l’immobile. Se l’inquilino è un cittadino extra comunitario, ovvero non appartenente all’Unione Europea, la sua presenza va comunicata all’Autorità di pubblica sicurezza. Questo è previsto in maniera incondizionata dalla durata del contratto e il modulo da utilizzare. Per i contratti inferiori a 30 giorni è applicata l’imposta di soggiorno, che non può superiore i 5 euro a notte.
Le attività degli intermediari immobiliari nel contratto turistico
Gli intermediari immobiliari hanno degli obblighi da rispettare nel momento in cui decidono di operare in questo settore. In particolare gli intermediari devono:
- comunicare all’Agenzia delle Entrate i dati del contratti brevi stipulati a partire dall’1 giugno 2017;
- trattenere una somma pari al 21% del canone, se intervengono anche nel pagamento o incassano i corrispettivi.
La comunicazione dei dati è un obbligo a carico del mediatore, che però può avvalersi a sua volta di professionisti. Gli intermediari possono tenere conto anche di altre informazioni in loro possesso, relativi ai fini fiscali. Per esempio, possono non effettuare gli adempimenti, ritenendo che la locazione sia riconducibile all’esercizio di una attività d’impresa, quando il locatore ha comunicato loro il numero di partita Iva per la compilazione della fattura relativa alla prestazione di intermediazione.
Come vengono comunicati i dati all’Agenzia delle entrate?
I dati del contratto di locazione breve devono essere comunicati all’Agenzia delle entrate entro il 30 giugno dell’anno successivo, a quello di chiusura del contratto. I dati devono essere inviati in Via telematica, sui servizi telematici messi a disposizione dal Fisco. A questo punto è opportuno fare una precisazione. Per l’omessa, incompleta o infedele comunicazione dei dati relativi ai contratti è prevista una sanzione che va da 250 a 2 mila euro. Però la sanzione è ridotta alla metà se la trasmissione avviene entro 15 giorni successivi alla scadenza, o quando, nello stesso termine, si effettua la trasmissione dei dati corretti. Inoltre, gli intermediari devono certificare al locatore l’ammontare delle ritenute operate. Infatti gli intermediari provvedono all’obbligo di versare una ritenuta del 21% sull’ammontare dei canoni indicati nel contratto. La ritenuta deve essere versata con il modello F24 entro il giorno 16 del mese successivo a quello in cui è stata effettuata.
