Il contratto a studenti universitari è molto diffuso nelle città dotate di Cittadelle universitarie. Ma alcuni aspetti non possono certo mancare.
Il contratto a studenti universitari: due requisiti importanti
Il contratto a studenti universitari è un tipo di contratto molto simile a quello transitorio. La transitorialità risiede nel fatto che gli studenti, affittano l’immobile, per esigenze legate al proprio corso di studio. A differenza degli altri contratti, questo può anche essere firmato dai genitori per i figli.
Il motivo è semplice, spesso e volentieri sono proprio i genitori a pagare le spese per la formazione del figlio. Tuttavia il contratto per studenti è contemplato dalla legge n. 431 del 1998 sulle locazioni. In tale disciplina viene specificato che il contratto deve godere di due requisiti fondamentali. Il primo è che la residenza dello studente deve essere al di fuori del Comune in cui si segue il corso di studio. Mentre il secondo requisito prevede che l’immobile debba trovarsi nello steso Comune in cui vi è l’università, oppure in un comune limitrofo.
Il contratto a studenti universitari: alcuni requisiti
Il contratto di locazione a studenti universitari prevede dei requisiti essenziali da rispettare. Pertanto, il Ministero dei Trasporti e delle infrastrutture fornisce un monello semplice che si trava nell’allegato F del DM 30 dicembre 2002. Tra gli elementi obbligatori da inserire ci sono:
- i dati anagrafici del proprietario dell’immobile;
- i dati anagrafici del conduttore o dei conduttori, se un contratto con più studenti;
- tutti i dati catastali dell’immobile: foglio, particella, sub, categoria, metri quadri e rendita;
- la durata dalla locazione;
- l’importo del canone e di eventuali altre spese;
- la modalità di pagamento;
- la certificazione dell’Attestato di prestazione energetica, obbligatoria per tutti i contratti di locazione ad uso abitativo.
In questo tipo di contratto inoltre, è sempre vietata la sublocazione, anche di singoli posti letto.
La durata del contratto ed il recesso
La legge in merito alla durata prevede che venga indicato un minimo ed un massimo. Pertanto, la durata può andare da un minimo di sei mesi ad un massimo di 36 mesi. All’interno di questi limiti le parti sono libere di definire la durata contrattuale. Tuttavia alla scadenza il contratto può anche essere rinnovato. Infatti alla prima scadenza il contratto di rinnova per un tempo uguale a quello originario. Tranne nel caso in cui il conduttore non eserciti il diritto al recesso, da comunicare 3 mesi prima della scadenza.
Nel caso in cui il contratto include più di uno studente universitario, può verificarsi un recesso parziale, cioè di un solo inquilino. In questo caso gli studenti che rimangono devono garantire il proprietario il pagamento dell’intero canone. Ma è possibile anche sostituire l’inquilino e quindi ricoprendo il posto lasciato libero. Il proprietario potrebbe decide di disdire il contratto, ma nei limiti di un preavviso di 6 mesi e per le cause indicate dalla legge.
Il contratto per studenti può essere trattato come un concordato?
Il contratto a studenti universitari rientra tra i casi contemplati dal contratto di locazione a canone concordato. Ma attenzione non è obbligatorio perché le parti possono disporre liberamente il canone mensile. Nel caso invece in cui si scelga di optare per un contratto che si basa su specifici accordi territoriali anche in seno alla determinazione del canone, opporre rispettare alcuni requisiti:
- la residenza dello studente deve essere almeno di 100 km dalla sede universitaria;
- il conduttore deve quindi risiedere in un Comune diverso in cui svolge il suo corso di studi;
- il Comune in cui è locato l’immobile deve essere uguale o limitrofo a quello in cui ha sede l’Università;
- il Comune deve rientrare tra i sottoscrittori degli Accordi territoriali tre le maggiori categorie di proprietari degli immobili e di inquilini.
Per la determinazione del canone si fa riferimento ai parametri imposti dagli accordi territoriali, che tengono conto delle aree omogenee e dei valori di minimo e massimo. Anche in questo caso si consiglia l’Asseverazione da parte di un ente abilitato. Infine, il pagamento della mensilità può avvenire come si vuole, ma consigliamo sempre di utilizzare un metodo tracciabile.
La cedolare secca è applicabile?
La risposta è si, il proprietario può usufruire delle agevolazioni offerte dalla cedolare secca. Ma se il proprietario stipula un contratto a canone concordato e sceglie l’opzione della cedolare secca la convenienza aumenta. Infatti, lui avrà importanti sgravi fiscali e lo studente può portare in detrazione parte delle spese. Inoltre va considerato che il limite massimo del canone cui è possibile applicare la detrazione con incide con 2.633 euro l’anno. Ma non solo, il proprietario può ottenere delle agevolazioni ai fini IMU e TASI, pari al 25%.
Infine, tutti i contratti di locazione con durata superiore a 30 giorni, devono essere registrati presso l’Agenzia delle entrate. Tuttavia si tratta di un adempimento da eseguire entro 30 giorni dalla sottoscrizione dell’accordo. Occorre presentare almeno 2 copie del contratto, la copia di pagamento dell’F24 con il calcolo del 2% annuo ed una marca da bollo da 16 euro, ogni 4 facciate o 100 parole. Però se si scegli l’opzione cedolare secca non occorre né effettuare il pagamento dell’F24, né acquistare le marche da bollo. Quindi se si rispettano tutte le norme, il contratto di locazione a studenti universitari può essere una valida forma di investimento per i proprietari.
