Il contratto di locazione commerciale è quello che viene stipulato per immobili non a uso abitativo. Tutti gli elementi che non possono mancare.
Contratto locazione commerciale: i dati delle parti
I contratti di locazione sono disciplinati in Italia dalla legge del 27 luglio 1978 n. 392I contratti di locazione commerciale prevedono la possibilità che a contrarre siano delle società, ditte individuali, ma anche privati. Il tipo esempio è quello delle locazioni delle botteghe in cui il locatore è un privato, mentre il conduttore è un soggetto commerciale. Tuttavia, in entrambi i casi è obbligatorio specificare tutti i dati che riguardano i contraenti. Se ad esempio nelle persone fisiche si utilizza il codice fiscale, nei soggetti commerciali è importante la partita Iva. Un consiglio importante, che è nel caso di società è meglio inserire l’amministratore delegato, in quanto persona fisica. Anche perché in caso di beghe legali potrebbe risultare una mossa vincente, rispetto ad una semplice società che dichiara fallimento all’improvviso.
Contratto locazione commerciale: i dati dell’immobile
Subito dopo i dati delle parti, ci sono da indicare i dati catastali dell’immobile. Per intenderci i valori riportati dalla visura catastale: foglio, particella, categoria, subalterno, classe, mq e rendita catastale. In tutti i casi è importante che questi dati siano espressi per capire se l’attività da svolgersi è idonea con le caratteristiche dell’immobile. Inoltre, non dimenticare di indicare l’indirizzo completo in cui si trova l’oggetto del contratto. E più precisamente, si parla semplicemente di: via, civico, comune e provincia. All’interno del contratto commerciale deve essere riportato le caratteristiche dell’immobile al momento in cui si prendono in consegna le chiavi. Ma attenzione, se necessita fare delle modifiche, queste devono essere espressamente approvate dal proprietario.
Contratto locazione commerciale: la durata
In merito alla durata la legge dispone delle direttive molto chiare. Infatti, un contratto commerciale ha una durata di almeno sei anni. Si tratta dell’esempio più comune, in cui il conduttore dovrà svolgere all’interno un’attività economica o eserciti un lavoro autonomo. Mentre la durata è di nove anni per le locazioni di alberghi e similari. Ma anche quando si tratta di attività di tipo teatrale. E’ nullo ogni altro patto che prevede una durata contrattuale differente. Anche perché verrebbe automaticamente allungata o diminuita secondo quanto disposto dalla normativa. In tutti i casi i contratti possono essere rinnovati per la stessa durata, quando scadono. Il contratto è rinnovato tacitamente, quindi se le parti vogliono interromperlo devono, per forza, mandare una comunicazione alla controparte. Infine, solo nel contratto transitorio è possibile decidere una durata più breve. Ma questo è valido solo per le attività che sono transitorie per loro natura.
Il canone di locazione
Altro elemento essenziale del contratto di locazione commerciale è il canone di locazione. Cioè la somma che l’inquilino deve versare mensilmente per godere dell’immobile. Tuttavia, si consiglia sempre di scrivere l’importo sia in cifre che in lettere, per confutare qualsiasi errore. E’ meglio indicare sia il complessivo annuale che quello mensile. Ma è importantissimo indicare anche il modo in cui questo va corrisposto, meglio se con mezzi tracciabili. La modalità più comune è proprio quella del bonifico bancario. Infine, in merito al canone di locazione la legge prevede la facoltà di un adeguamento periodico annuale che non può superare il 75% della variazione Istat, registrata per l’anno di riferimento.
Come funziona il recesso del locatore?
In linea di massima le parti possono recedere dal contratto, dandone un preavviso di 6 mesi. Nella prassi il locatore deve avere delle valide motivazioni per voler recedere dal contratto. E’ il caso di un inquilino inadempiente. Oppure che si voglia svolgere all’interno di quel locale una propria attività o per uso familiare. Resta comunque la libertà del locatore di non rinnovare il contratto alla scadenza. La decisione deve essere comunicata con lettera raccomandata almeno 12 mesi prima e 18 mesi se l’immobile è addebito ad attività alberghiera.
Il recesso del conduttore
Mentre è molto più semplice la retrocessione da parte del conduttore. Infatti, il conduttore può sempre recedere, purché ci siano gravi motivi per farlo. Qualche anno fa, ad esempio, la Suprema Corte (sent. n. 10624 del 26 Giugno 2012) ha ribadito che tali motivi consistono in “avvenimenti estranei alla volontà del locatario, imprevedibili e sopravvenuti alla costituzione del rapporto, tali da rendere oltremodo gravosa per il conduttore la sua prosecuzione. Inoltre, con riferimento all’andamento dell’attività aziendale, può integrare grave motivo, legittimante il recesso del conduttore, non solo un andamento della congiuntura economica sfavorevole all’attività di impresa. Ma anche uno favorevole, purché sopravvenuto e oggettivamente imprevedibile (quando fu stipulato il contratto) che lo obblighi ad ampliare la struttura aziendale in misura tale da rendergli particolarmente gravosa la persistenza del rapporto locativo.
Altri aspetti generici
Le parti possono anche disporre liberamente tutti gli altri aspetti del contratto. Ad esempio, il concedere o il vietare la sublocazione. Ma anche gli aspetti legati agli impianti o ad eventuali interventi di ristrutturazione. Inoltre, anche la caparra può essere decisa nella sua entità e nella tempistica di consegna tra le parti. Parte integrante del contratto è anche la dichiarazione ai fini APE. L’ape è l’attestato di prestazione energetica redatta dal tecnico abilitato ed i cui estremi vanno inseriti espressamente in accordo. Si consiglia di allegare sempre una copia, prima di presentarlo per la registrazione all’Agenzia delle Entrate. Massima libertà lasciata alle parti, sempre nel rispetto delle norme di legge.
