Il contratto a Canone concordato prevede una serie di agevolazioni. Tutte le spiegazioni e qualche consiglio utile per locatore e conduttore.
Canone concordato: cosa sono e come funzionano
I contratti di locazione sono stati introdotti con la legge 431 del 1998. A differenza del classico contratto 4 anni con rinnovo di altri 4, hanno una durata minore. Infatti, possono avere una durata di tre anni con rinnovo di altri due, ad uso transitorio o per studenti universitari fuori sede. I contratti tre più due anni sono i classici contratti ad uso abitativo con fini residenziali, spesso usati per le famiglie. Mentre il contratto ad uso transitorio ha una durata minore da 1 a 18 mesi. Ma ha una particolarità, deve essere espresso in contratto il motivo per cui vi è la transitorialità, cioè uno spostamento per causa di lavoro, oppure per cure ad esempio. Invece i contratti per studenti fuori sede, hanno una durata da 6 a 36 mesi, legati appunto all’esigenza di studio. Sono molti, infatti, i ragazzi che si spostano dai centri più piccoli alle città per formarsi,presso le scuole, università o centri specializzati. Anche in questo caso è meglio allegare e specificare il motivo del contratto.
Canone concordato: quando possono essere redatti?
I contratti di locazione a canone concordato possono essere sottoscritti soltanto in uno dei Comuni ad alta densità abitativa. Ma quali sono questi Comuni? Secondo l’articolo 1 del D.L. n.55/1988 questi comuni sono:
- Bari, Bologna, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Palermo, Roma, Torino e Venezia, e nei comuni confinanti con gli stessi;
- negli altri comuni capoluoghi di provincia;
- nei comuni, considerati ad alta tensione abitativa, individuati nella delibera CIPE del 13 novembre 2003;
- nei comuni della Campania e della Basilicata colpiti dagli eventi tellurici dei primi anni ottanta.
I comuni messi a disposizione dal Cipe, possono essere aggiornati ogni 24 mesi. Pertanto, molti comuni possono anche decidere di non voler applicare questa tipologia di contratto o di cominciare a farlo.
Canone concordato: come si determina il canone?
Il canone di locazione concordato viene calcolato sulla base degli accordi definiti in sede locale tra le organizzazioni dei proprietari immobiliari e quelle degli inquilini. Il tutto nasce da accordi disciplinati in linea generale dalla Convenzione del 05/03/1999 aggiornata dal D.M. firmato il 30/12/2002 e successivamente rinnovate nel 2016. Secondo tali accordi, il comune viene suddiviso in zone e sub fasce, spesse divise in centro storico, periferia e aree di mezzo. In relazione ad una serie di variabili, è stabilito un valore minimo ed un valore massimo. Le variabili sono la metratura dell’immobile, le dotazioni, la presenza o meno di pertinenza, balconi, terrazzi o posti auto. Inoltre, il valore aumenta se l’immobile è di pregio, arredato oppure ha una classe energetica efficiente. Influisce anche al vicinanza a prossimità di servizi, mezzi pubblici, negozi ed attività. Il canone di locazione deve quindi stare all’interno di questo range.
Cos’è l’asseverazione del contratto?
All’inizio dell’introduzione della normativa vi era l’obbligo di assistenza da parte di un’associazione di categoria dei proprietari e degli inquilini. Oggi, non è più così però. Infatti, il Ministero delle Infrastrutture ha precisa che in assenza di assistenza risulta obbligatorio l’attestazione di conformità alle norme ed ai parametri contenuti nel patto sociale. Per questo motivo è meglio redigere il contratto secondo i moduli o gli schemi tipo che possono essere scaricabili anche online. L’asseverazione è quindi un timbro che garantisce che oltre alla correttezza del contratto, entrambe le parti possono accedere alle agevolazioni fiscali. Proprio per dare qualche consiglio, è giusto dire che il deposito cauzionale non può superare le tre mensilità. Inoltre, il copia de certificato Ape o degli impianti non guasta. Infine da allegare c’è anche il Verbale di consegna e la scheda arredi, se l’immobile ha già tutta la mobilia.
Tutte le agevolazioni previste per i proprietari
Una delle agevolazioni previste è la riduzione della base imponibile Irpef. La regola è la deduzione del 30% dall’imponibile per i proprietari che scelgono il regime tradizionale. Ma a se al contratto di locazione concordato è aggiunta la cedolare secca, le cose cambiano drasticamente. Infatti, le tasse da pagare sono pari solo al 10% del valore annuo del canone. Applicando questo regime agevolato non sono previste imposte di registro, nè tanto meno imposte relative al rinnovo, alla registrazione o la chiusura. Quindi, anche in questo caso uno sgravio fiscale non indifferente. Inoltre, oltre i comuni possono prevedere ulteriori defiscalizzazioni per i contratti di questo tipo, Imu agevolato anche del 25%.
Tutte le agevolazioni previste per i conduttori
Anche l’inquilino ha delle agevolazioni in caso di sottoscrizione di un contratto a canone concordato. Infatti, se l’immobile è la sua abitazione principale, potrà usufruire delle detrazioni Irpef. In particolare:
- € 495,80 se il reddito complessivo non supera i 15.493,71 euro;
- € 247,90 se il reddito complessivo è compreso tra 15.493,71 euro e 30.987,41 euro.
Inoltre, se il proprietario ha deciso di aderire al regime agevolato della cedolare secca, avrà anche altri due vantaggi. Il primo è che non subira aumenti ISTAT per l’intera durata della locazione. Il secondo è che non dovrà sostenere alcuna spesa in merito alla registrazione, chiusura o rinnovo del contratto. Neanche se fossero state inserite terze persone come garanti delle obbligazioni che il conduttore si assume nel contratto.Un consiglio finale è quello di farsi seguire da professionisti, per evitare di incappare in spiacevoli multe da parte del Fisco.
